Швейцария вынесет на референдум арендное право

Швейцария — страна арендаторов жилья и все, что касается арендного права, имеет для её жителей огромное значение. Keystone / Ennio Leanza

Недавно парламент страны пересмотрел арендное законодательство в части противодействия «неправомерному злоупотреблению отношениями субаренды». Кроме того, депутаты дали арендодателям дополнительные возможности для того, чтобы чаще досрочно расторгать договоры аренды жилья. Швейцарская ассоциация арендаторов выступила против такого решения и вынесла его на суд народа.

Швейцария — страна арендаторов жилья и всё, что касается арендного права, имеет для её жителей огромное значение. Одним из таких вопросов стало недавно решение парламента пересмотреть арендное законодательство в части противодействия неправомерному злоупотреблению отношениями субаренды. Депутаты, кроме того, приняли решение дать арендодателям возможность досрочно расторгать договоры аренды «по причине собственной потребности в данной площади».

Швейцарская ассоциация арендаторов квартир (Mieterinnen- und MieterverbandВнешняя ссылка) выступила против такого решения и вынесла его на суд народа. Каким будет его приговор? Это станет ясно по итогам референдума 24 ноября 2024 года.

Страна арендаторов

Напомним, что около 60 процентов населения Швейцарии проживает в арендованной недвижимости, и этот показатель значительно выше, чем в среднем по основным европейским странам. Многие жители Швейцарии, может быть, и хотели бы приобрести жильё в собственность, тем более что ипотека тут очень дешевая, но предложений на рынке мало, собственно стоимость объектов велика, форматы финансирования за счет банковского кредита есть, но такой кредит надо еще суметь получить.

Итак, с одной стороны арендаторы, с другой — владельцы недвижимости, а регулирует их отношения закон «Об аренде жилья». Он предусматривает, например, арендную плату, рассчитываемую на основе реальных затрат владельца недвижимости (компенсационный принцип). Но свою роль играет и рынок, ставка рефинансирования ЦБ, а особенно факт острой нехватки жилья во многих регионах городской застройки или застройки городского типа. И понятно, что падение предложения ведет к повышению спроса и, соответственно, стоимости аренды. Именно поэтому ассоциации и арендаторов жилья постоянно призывают к «усилению прав арендаторов и к более эффективной защите их интересов».

Всё это тем не менее не помешало швейцарскому парламенту принять в прошлом году две очень выгодные для владельцев жилья поправки, которые были выдвинуты правыми парламентариями: речь идет о «противодействии неправомерному злоупотреблению отношениями субаренды» и об «упрощении и ускорении процедуры расторжения договора аренды со ссылкой на такое обстоятельство, как собственная владельца потребность в данной площади». Это, конечно, не какая-то глобальная реформа законодательства об аренде жилья, но, скорее, выборочная корректировка.

Поэтому противники законопроекта описывают такой подход как «недемократичную, дорогостоящую и нешвейцарскую (хотя по сути как раз очень даже швейцарскую) тактику «отрубания собаке хвоста по частям». В Швейцарии для этого в народе и в прессе используют более элегантное понятие «салями-тактика» (нарезания колбасы тонкими ломтиками, то есть решение вопроса мелкими шажками). Всё это связано, наверное, с тем фактом, что в начале 2025 года малая палата парламента Швейцарии (Совет кантонов), скорее всего, будет рассматривать ещё два законопроекта применительно к области аренды жилья, которые будут призваны ограничить возможности арендаторов оспаривать неправомерные повышения арендной платы.

Какова цель мер противодействия неправомерной субаренде?

Они дают арендодателям заметно больше свободы действий, и, в частности, теперь они могут не допускать сдачи их недвижимости в субаренду. Предполагается, что теперь, чтобы сдать в субаренду квартиру или даже просто комнату в ней, жильцы должны будут получать письменное согласие хозяина, да и вообще он должен быть проинформирован о любых изменениях в отношениях аренды. И, наверное, это имеет смысл, стоит только вспомнить характерную для постсоветского пространства проблему «резиновых квартир».

Так или иначе, арендодатели могут теперь отказать в субаренде, особенно если она длится дольше двух лет или если информация, предоставленная хозяевам недвижимости об этой субаренде, неполная и / или недостоверная. При этом собственно основания для отказа в субаренде в новой редакции арендного права в явной форме не перечислены, а это значит, что страну ожидает новый вал судебных разбирательств.

Что предусматривает вторая поправка: «собственная владельца недвижимости потребность в данной площади»?

Когда владелец продает свою недвижимость, то все действующие договоры аренды переходят к новому владельцу. И может случиться так, что у нового владельца будут свои виды и планы на вновь приобретенный актив: продать, перестроить, санировать или реконструировать и потом продать, короче говоря, вариантов много. В настоящее время новый владелец имеет право досрочно (в ближайшую установленную законом дату) расторгнуть договоры аренды как жилых, так и коммерческих помещений, но только если он сможет доказать «острую личную потребность в данной недвижимости».

Приобрести жильё в собственность становится в Швейцарии все сложнее: для этого требуется все более толстый кошелёк. © Keystone / Salvatore Di Nolfi

Сейчас такой аргумент можно оспорить и часто судебные разбирательства длятся годами. Теперь расторгнуть договор аренды можно будет, если у владельца есть не просто «срочная личная потребность в данной площади» (на немецком юридическом жаргоне: dringender Eigenbedarf), но если имеет место «установленная по итогам объективной оценки ситуации значимая текущая личная потребность» (bedeutender und aktueller Eigenbedarf bei objektiver Beurteilung). Разъяснять, что такое «объективная оценка», видимо, придется Федеральному суду в Лозанне.

Кто и почему поддерживает эти две поправки?

Бизнес в области недвижимости и правоцентристские партии говорят об «очень целенаправленных, справедливых изменениях, которые никак не повлияют на арендную плату». Все обвинения в «лобовой атаке» на арендаторов они отметают и рассматривают данные изменения просто в качестве «уточнения терминов», которые уже существуют в действующем законодательстве. Кроме того, сегодня владельцам недвижимости порой приходится ждать три-четыре года, прежде чем они смогут распорядиться своей собственностью, причем даже если будет заявлена «острая собственная необходимость», а это недопустимо. Такова аргументация сенатора (депутата Совета кантонов) от партии «Либералы» (FDP) Филиппа Бауэра (Philippe Bauer).

По мнению Женевской палаты недвижимости (Chambre genevoise immobilière), «обе корректировки имеют для правильно себя ведущих арендаторов крайне скромные последствия». Право на обжалование решения о расторжении договора аренды со ссылкой «на личную потребность» остаются неизменным. По словам сторонников поправки, условия субаренды в законе теперь прописаны более четко, а это защищает от злоупотреблений не только арендодателей и владельцев недвижимости, но и арендаторов. По мнению ассоциаций домовладельцев, эти изменения дадут в итоге «больше прозрачности и правовой определенности», особенно в связи с участившимися случаями субаренды жилья через такие платформы, как Airbnb.

В самом деле, в Швейцарии и так на рынке мало квартир, а те, что есть, часто снимаются с продаж с дальнейшей целью сдавать их в субаренду (например, через Airbnb) с высокой нормой прибыли. Такая практика идет в ущерб обычным жителям страны, ищущим себе свои четыре стены. По мнению сторонников законопроекта, студенты, проживающие группами в общих квартирах (формат Wohngemeinschaft / WG), также не будут ущемлены в своих правах, коль скоро они и дальше смогут объединяться в группы для заключения договора аренды или же продолжать сдавать комнаты в субаренду на неограниченный срок. По крайней мере, до тех пор, пока хозяин или хозяйка недвижимости не установят тут какие-то временные рамки.

Почему эта двойная реформа вынесена на голосование?

Ассоциация квартиросъемщиков (Mieterinnen- und Mieterverband MV) расценила все эти изменения в качестве «лобовой атаки лобби сферы недвижимости на права арендаторов в плане иметь право располагать значительным временем для поиска нового жилья в случае, если хозяин недвижимости захочет расторгнуть договор аренды». На юридическом жаргоне в Швейцарии это право называется Kündigungsschutz. В Швейцарии оно имеет статус базового норматива арендного права, и именно поэтому Ассоциация квартиросъемщиков и инициировала референдум, воспользовавшись своим правом прямой демократии.

Во время дебатов в парламенте президент MV социалист Карло Соммаруга утверждал, что данная реформа не отвечает никакой реальной потребности и что она лишь усложнит отношения между арендаторами и арендодателями. Федеральный совет, кабмин, также отклонил эти поправки. Правительство считает, что такого рода законодательное вмешательство не оправдано и непропорционально. Противники поправок — а этом прежде всего левые партии и профсоюзы — видят в них удар по механизмам защиты интересов арендаторов, особенно в том, что касается неправомерного расторжения договоров аренды хозяевами недвижимости.

Арендодатели смогут ведь теперь быстрее и легче расторгать договоры аренды, им якобы будет предоставлена слишком большая свобода действий, например, в вопросе о том, одобрять или не одобрять субаренду. Ассоциация швейцарских студенческих организаций (Verband der Schweizer Studierendenschaften — VSS) также считает, что эта двойная реформа «массово ухудшит» условия субаренды для студентов. Кроме того, по мнению MV, все последние годы арендная плата должна была бы в стране снижаться в связи с низкими процентными ставками ЦБ, но на деле произошло обратное, и арендаторы уже переплатили миллиарды.

«Те же, кто сдает недвижимость в аренду, получают неприлично высокие доходы и извлекают выгоду по причине повышения арендной платы, масштабы же повышений выходят далеко за пределы разрешенных ставок и тарифов». Говоря простым языком: противники реформы обвиняют арендодателей в том, что те хотят упростить процедуру расторжения договоров аренды, с тем чтобы нажиться на нехватке жилья и повторно сдавать свои объекты, но уже по завышенным ценам. Просто так ведь повысить аренду уже живущим в квартире жильцам, по сути, нельзя, и именно поэтому в Швейцарии выгодно долго жить в одной и той же квартире. Так что, с одной стороны, стремление оживить рынок жилья в ситуации дефицита предложения, с которым надо срочно что-то делать, с другой — интересы жильцов. Чему отдать предпочтение? Народу на референдуме предстоит принять непростое решение.

Оригинальная франкоязычная версия текста отредактирована Самуэлем Жабером (Samuel Jaberg), перевод на немецкий выполнен Герхардом Лобом (Gerhard Lob), редактирование и адаптация русскоязычного оригинала: русскоязычная редакция SWI / ип / нк / ап.