Un futuro incierto para el mercado inmobiliario suizo

La crisis del coronavirus tiene también repercusiones en el mercado inmobiliario. Keystone/ennio Leanza

2019 fue un año excelente para los inversores inmobiliarios y se auguraba un futuro brillante para 2020. Pero ahora las previsiones se han visto sacudidas por el coronavirus y una probable recesión económica mundial.

Los inversores inmobiliarios pueden considerar 2019 como un año de éxito. Aunque los alquileres bajaron ligeramente se produjo al mismo tiempo, y como consecuencia de ello, una reducción de los apartamentos vacíos. A finales de 2019 el valor de los bienes inmuebles había aumentado un 3%, contra el 2% del año anterior, según muestra la consultora inmobiliaria IAZI en su indicador CIFI Swiss Property BenchmarkEnlace externo. Principalmente, fueron las viviendas las que más mejoraron su valor. En general, las ganancias de los inversores fueron extremadamente satisfactorias.  

Hasta hace poco las previsiones de los inversores inmobiliarios para 2020 eran optimistas. Pero no solo para ellos. “2020 será un año para los inquilinos”, había pronosticado convencido Donato Scognamiglio, presidente de IAZI. Debido a la política de tasas de interés negativas del Banco Nacional Suizo (BNS), se había construido más de lo que reclamaba la demanda. El alto número de viviendas vacantes se contrarrestó con una reducción de los alquileres. 

Pero las felices expectativas se han visto modificadas profundamente en las últimas semanas. La crisis del coronavirus no se ha detenido ante el sector inmobiliario. “Todas las previsiones económicas se han revelado falsas”, señala Scognamiglio consternado. ¿Qué efectos pueden esperarse en el mercado inmobiliario?

No es una crisis normal

La crisis del coronavirus no solo tiene consecuencias drásticas para la vida cotidiana y la libertad de movimiento de muchas personas. También el mundo financiero se encuentra en graves dificultades; en todo el mundo las bolsas se hunden, y Suiza no es una excepción. En las crisis pasadas, como cuando estalló la burbuja internet en 2001 o la crisis financiera de 2008, las inversiones directas en bienes raíces demostraron ser un ancla de salvación en la tormenta, afirma Scognamiglio. Una de las razones principales de la estabilidad de las inversiones inmobiliarias es que los alquileres se siguen pagando incluso en caso de hundimiento de la bolsa. De este modo, se pueden absorber eventuales pérdidas de valor en situaciones de crisis.

Por lo tanto, hasta ahí el panorama era tranquilizador, al menos para los inversores en el mercado inmobiliario. ¿Pero es comparable la situación actual con las anteriores crisis de las bolsas de valores? La respuesta en dos palabras es: “Probablemente, no”. Para los inversores, la crisis económica que se vislumbra es solo una parte de los problemas causados por el coronavirus.

En el comunicado de prensa de IAZI se compara la situación actual no a la crisis financiera de 2008 sino a la provocada por la gripe española de 1918. Para esta situación disponemos actualmente de “muy pocas previsiones o escenarios que nos permitan medir aproximadamente las consecuencias económicas y sanitarias”.

El aislamiento afecta al cobro de los alquileres

A diferencia de las crisis económicas anteriores, no se puede confiar en que los ingresos de los alquileres sigan siendo estables. En este sentido, no es el alquiler de viviendas el que causa mayor preocupación, pues la gente tiene que seguir teniendo un lugar en el que vivir. Pero las pequeñas empresas, los comercios y las oficinas son también alquileres importantes. Como respuesta a la rápida propagación del virus en Suiza todo permanece cerrado, salvo tiendas de comestibles, farmacias, bancos y oficinas de correos. Esto pone a muchas empresas en una situación financiera muy difícil.

Los expertos de IAZI no estaban preparados para esto. “Nadie se había planteado jamás qué iba a pasar si cerraba el peluquero, si el centro comercial echaba el cierre, y si el panadero vendía mucho menos”, señala Donato Scognamiglio. En el sector del comercio y sobre todo en el de la hostelería y restauración se esperan pérdidas de los alquileres.

Los edificios de viviendas siguen siendo una inversión segura

A pesar de esto, Scognamiglio sigue mostrándose prudentemente optimista. Supone que habrá un efecto yoyó, y que aunque actualmente se consuma menos por las medidas de confinamiento, una parte del consumo se recuperará más tarde.

Los edificios de apartamentos son todavía una inversión segura. “¿Compraría yo un edificio de apartamentos en los próximos seis meses? ¡Sí! ¿Puedo considerarme afortunado si soy ya propietario de varios edificios de apartamentos? ¡Tres veces sí!

La situación para los propietarios de casas unifamiliares es algo menos segura. En la situación actual es difícil para las agencias inmobiliarias encontrar clientes a los que mostrar la propiedad. Esta es una desventaja particularmente grande para este tipo de vivienda, donde normalmente el cliente quiere instalarse enseguida con su familia. Además, muchos clientes potenciales pueden también sentirse preocupados con la situación económica y evitar meterse en grandes inversiones.

Probable crisis inmobiliaria

“La probabilidad de una crisis inmobiliaria es muy alta, pero no será un batacazo tan enorme como el de las hipotecas de alto riesgo”, afirma Scognamiglio convencido. Confía en que las medidas tomadas por las autoridades estabilicen la situación. El Consejo Federal (Gobierno suizo) ha anunciado una ayuda a la economía por valor de 42 000 millones de francos.

Según el presidente de IAZI, un colapso solo se produciría si se diese al mismo tiempo un aumento masivo de las tasas de interés. Los suizos no van a renunciar a su propia casa. Ciertamente, se producirán correcciones, pero Scognamiglia cree que “el mercado se recuperará nuevamente”.

Traducción del alemán: José M. Wolff