El riesgo de burbuja inmobiliaria da señales de ceder

Los precios de la vivienda en Zúrich muestran indicios de haberse calmado. freshfocus

Los precios de la vivienda de alta gama han caído, sobre todo, en zonas de gran demanda como Ginebra y Zúrich. En el resto de Suiza, el aumento de los precios se ralentiza. Esta evolución puede ser un indicio del fin de una preocupante burbuja inmobiliaria.

Las recientes estadísticas son motivo de alivio para quienes recuerdan el descalabro que sufrió el sector inmobiliario en los años 90. Muchas familias perdieron entonces su hogar y los bancos e instituciones financieras registraron pérdidas por varios miles de millones de francos suizos y alguna desapareció del mapa.

En los últimos cinco años, la combinación de bajos tipos de interés, aumento de la inmigración y escaso rendimiento de alternativas de inversión –como los bonos– causaron que los precios inmobiliarios cayeran más del 33% en Suiza. En cantones como los de Ginebra y Zúrich, el valor de los bienes raíces repuntó hasta un 70% en ese lapso.

La combinación descrita llevó a los especialistas a hablar de una burbuja inmobiliaria que estaba obligando a la población con ingresos más modestos a abandonar los principales centros urbanos. Y si bien los precios de los bienes raíces se mantienen relativamente estables en buena parte del país, más de un observador habló de un temido efecto dominó si la burbuja llegaba a estallar.

La punta del iceberg comenzó a fundirse entre agosto y septiembre, cuando el valor de las viviendas de alta gama cayó alrededor del 5%, según Fahrländer Partner. La empresa especializada en el mercado inmobiliario señala que también cayó el precio de los inmuebles más baratos en Ginebra y Zúrich.

Otras agencias del sector, así como la Oficina Federal de Vivienda confirman las cifras de Fahrländer Partner.

Fue un proceso que tardó mucho en desarrollarse y hoy, “los precios han alcanzado niveles tan elevados que en algunas áreas geográficas y segmentos de mercado las familias, sencillamente, ya no pueden pagar”, señala Dominik Matter, de Fahrländer Partner.

A su juicio, hay dos factores más que han influido en el precio de los inmuebles: las regulaciones que han decidido autoimponerse los bancos y los requerimientos impuestos por el Banco Nacional Suizo (BNS).

En 2012, la Asociación Suiza de Banqueros (ASB) elaboró un paquete de reglas no vinculantes para frenar la escalada de los créditos hipotecarios. Entre las más importantes, figuran la exigencia de liquidar los créditos hipotecarios en menos de 20 años y la prohibición de utilizar los fondos de pensión (segundo pilar) como garantía para este tipo de préstamos. Los criterios de autorregulación se han vuelto aún más estrictos en el presente. Desde junio, los bancos exigen a los titulares de un crédito hipotecario liquidarlo en un plazo máximo de 15 años.

Aún hay desbalances

Por su parte, el BNS exhortó dos veces al gobierno (2013 y 2014) a imponer requerimientos de capital obligatorios a los bancos para frenar la velocidad a la que avanzaba el financiamiento inmobiliario. La suma de las medidas que impusieron los bancos y las que solicitó el BNS ha llevado a la banca en la actualidad a destinar 2% de sus reservas de capital a enfrentar posibles impagos en su cartera hipotecaria.

Dicho de otra manera, por cada 100 francos suizos que un banco destina a otorgar créditos hipotecarios, debe apartar otros 2 francos de su propio dinero para afrontar posibles pérdidas en caso de impago de sus clientes.

Entre las noticias positivas, el presidente del BNS, Thomas Jordan, asegura que en 2014 los precios de la vivienda han repuntado a una tasa menos alarmante que en los años previos, pero advierte que aún sigue latente el riesgo de estallido de un burbuja hipotecaria. “Se avanza en la dirección correcta. Pero los desequilibrios continúan. Y aún es demasiado pronto para bajar la guardia”, afirmaba en junio.

El champán no estaría pues lista para descorcharse como resultado de las incipientes señales de que los precios inmobiliarios están cediendo. Y por ahora nadie puede afirmar de forma categórica que la corrección de precios tendrá un carácter sostenido.

No obstante, es un hecho que existe un leve retroceso en los ingresos de las familias suizas, lo que está haciendo mella en la capacidad de la gente para seguir impulsando al alza los precios. Por otra parte, los alquileres están cayendo, lo que resta incentivos a la gente para comprar una vivienda principal o secundaria.

Economía sólida

¿Burbuja inmobiliaria?

En Suiza aún no hay consenso sobre si se experimenta o no una burbuja inmobiliaria. Solo se podría confirmar si la presunta burbuja estallara. Según los observadores, no obstante, las viviendas están sobrevaluadas en varias regiones del país.

A diferencia de la última crisis inmobiliaria en los años 90, en esta ocasión los precios de la vivienda no han subido por el crecimiento de la prosperidad económica, el aumento del poder adquisitivo y los préstamos a bajo coste. Al contrario, los precios se han disparado como resultado de una crisis económica que ha llevado las tasas de interés a niveles históricamente bajos y ha atraído las inversiones extranjeras en Suiza, considerada un ‘refugio seguro’.

El año pasado, los pasivos hipotecarios suizos alcanzaron los 712.000 millones de francos, equivalentes al 109% del PIB nacional. Uno de los niveles más altos del mundo.

Como referencia, casi 90% de la totalidad de las deudas que tienen los hogares suizos en la actualidad (incluyendo todo tipo de préstamos) se ha destinado al sector de los ‘ladrillos y el mortero’.

Suiza no es el único país en el que preocupa el precio de los bienes raíces. en China, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Noruega y Suecia también se han disparado los precios inmobiliarios.

Más del 18% de los clientes del UBS que piden un crédito hipotecario a este gigante bancario lo hacen para invertir en ladrillos y mortero. Pero este porcentaje podría cambiar, si el rendimiento que arroja este tipo de inversiones –vía el cobro de un alquiler– roza niveles inaceptablemente bajos.

Una perspectiva que ha llevado al UBS a incrementar el ‘nivel de riesgo’ de su Índice sobre la Burbuja del Mercado Inmobiliario. Un indicador que refleja también (como detonador de riesgo) el debilitamiento del poder adquisitivo de la población.

Pese a las desalentadoras previsiones de este índice, Claudio Saputelli, especialista en temas inmobiliarios del UBS, considera que actualmente el mercado está bajo control. Reconoce que la economía suiza puede tambalearse ligeramente ante los vaivenes de otros mercados internacionales, pero estima que en general se trata de una economía bastante sólida.

Otro factor que inquieta al sector de los bienes raíces es la repercusión que tendrá la votación aprobada en febrero pasado en Suiza, que restringirá la llegada de trabajadores foráneos, algunos de ellos con un gran poder adquisitivo. Sin embargo, dado que el Gobierno necesitará más de un año en poner en marcha las medidas, el impacto sobre los flujos migratorios tardará en observarse.

Para memoria: El 30 de noviembre, los suizos rechazaron en las urnas otra iniciativa que imponía restricciones aún más severas a la inmigración.

De cara al futuro, la preocupación más importante será, según los expertos, el costo del dinero. “El principal riesgo del mercado inmobiliario hoy es la subida de las tasas de interés”, advierte Saputelli, haciéndose eco de los temores que circulan sobre la posibilidad de un súbito repunte en el costo de los créditos hipotecarios, provocando incumplimiento y juicios hipotecarios.

Para fortuna de los propietarios de créditos hipotecarios, el BNS no prevé un aumento de las tasas de interés antes de 2017. De hecho, intentará que los niveles de endeudamiento hipotecario (que actualmente representan hasta 90% de los pasivos de las familias suizas) se reduzcan cuanto antes a niveles manejables antes de que las tasas comiencen a repuntar.

Traducción del inglés: Andrea Ornelas