Las pensiones de los mayores encarecen el alquiler

Al cubrirse la autopista, un barrio en Zúrich aumentará su valor y descenderá el número de viviendas baratas. © Keystone / Gaetan Bally

Bajo la presión de obtener la mayor rentabilidad a sus capitales, los fondos de pensiones suizos invierten constantemente en bienes inmuebles, porque se considera que el sector inmobiliario es seguro y rentable. Como efecto de estas inversiones masivas, el precio de la vivienda aumenta. En Suiza, Alemania y Austria, los inquilinos desesperados intentan hacer frente a este problema con iniciativas populares.

En la meseta suiza el terreno es escaso. Las casas y los apartamentos son caros, sobre todo en las ciudades. A los jóvenes les resulta difícil disponer de su propia vivienda sin el apoyo de sus padres. 

Para gran parte de la población los alquileres en los centros urbanos son inalcanzables, por lo que se ven obligados a establecerse en las zonas periféricas. Hablamos de gentrificación.

Gentrificación

Desde el comienzo del milenio, las clases medias y altas han desarrollado un creciente interés por el estilo de vida urbano y están regresando a los centros de las ciudades. Ocupan lugares privilegiados y participan en la transformación de determinados barrios, provocando un aumento de los alquileres. Los segmentos de la población menos acomodados se ven así obligados a trasladarse a zonas más asequibles. Este desarrollo de ciertos barrios en beneficio de un estrato social superior se denomina “gentrificación” [elitización residencial]. Un término que apareció en Gran Bretaña en los años 60 y que deriva de la palabra “gentry” que significa “pequeña nobleza”.

Fuentes: Diccionario histórico de SuizaEnlace externo, Estudio sobre la gentrificación de las ciudades suizasEnlace externo, blog de la Asociación de ArrendatariosEnlace externo.

Como la demanda de vivienda en las ciudades y zonas urbanas supera con creces la oferta, en Suiza, los bienes inmuebles y los valores inmobiliarios se consideran inversiones seguras y lucrativas. Dado que los actuales tipos de interés bajos no permiten obtener grandes beneficios de los bonos normales, muchos inversores están apostando por el “hormigón dorado”. Una práctica que lleva a que el precio de los inmuebles no deje de crecer.

¿Por qué las pensiones de vejez encarecen los alquileres?

¿Qué relación hay entre los fondos de pensiones y la gentrificación?

En Suiza, una parte del salario se retiene para el plan de pensiones. Esa retención va a parar a un fondo privado de pensiones obligatorio (cajas de pensiones o segundo pilar), y los fondos de pensiones invierten dicho dinero para que se multiplique. Cuando un empleado se jubila recibe su dinero en forma de pensión o capital.

Los fondos de pensiones están obligados a invertir las aportaciones de los empleados en inversiones consideradas seguras (como las inmobiliarias). Gracias a este “ahorro forzado”, hay mucho capital disponible y las cajas de pensiones se ven presionadas a invertir, dice Thorsten HensEnlace externo, profesor de Economía de los Mercados Financieros en la Universidad de Zúrich.

“Los países con fondos de pensiones basados en el capital, como Suiza o los Países Bajos, tienden a tener precios inmobiliarios más altos que los países con un sistema de pensiones de reparto, como Alemania”, explica Thorsten Hens.

Para que los bienes inmobiliarios sean rentables, se construye a un precio elevado. Y para lograr mayores rendimientos, las viviendas ya existentes se renuevan de manera lujosa. El resultado es que el mercado inmobiliario suizo, cada vez tiene más propiedades de lujo.

Resumiendo: el dinero de las pensiones hace que se encarezca el alquiler de la gente joven. Y como la ley de arrendamiento protege a los inquilinos contra el aumento de los alquileres, las personas que llevan mucho tiempo viviendo en un apartamento pagan menos que los que se acaban de instalar. Por lo que las personas mayores generalmente viven en apartamentos más baratos que las generaciones más jóvenes. 

A la inversa, podría decirse que cuando los fondos de pensiones invierten en bienes inmuebles que resultan demasiado caros para los inquilinos jóvenes, las pensiones de los futuros pensionistas se ponen en riesgo.

¿Explotará la burbuja?

Debido a la presión sobre la inversión, Suiza ha construido mucho. Sobre todo donde todavía hay sitio: en las aglomeraciones urbanas y en el campo. No necesariamente en aquellos lugares en los que la mayoría de la población desea vivir. “En los últimos años, en Suiza y en todo el mundo, se observa un éxodo hacia los centros”, señala Thorsten Hens. “No creo que este movimiento se invierta pronto, porque la población está menos apegada a la tranquilidad que a la proximidad de servicios como escuelas, hospitales, etc.”, añade.

En los últimos años, los rendimientos generados por los ingresos de los alquileres han disminuido ligeramente. Pero esta tendencia se ve compensada por un aumento del valor de los bienes inmuebles. La situación podría cambiar si los tipos de interés suben, algo que no parece estar en el horizonte.

“Si los tipos de interés vuelven a subir, las zonas rurales se verán más afectadas”, comenta Thorsten Hens. Según el índice de burbujasEnlace externo del banco UBS, el mercado inmobiliario suizo se está sobrecalentando. Pero “hasta que no se produzca una conmoción relacionada con las condiciones marco, la burbuja no debería estallar”, predice el profesor de la Universidad de Zúrich.

Más de lo mismo

A algunos lectores esta información les puede resultar familiar. Suiza ya experimentó esta situación en los años ochenta. La obligación de cotizar para las pensiones de vejez se introduce en 1985, lo que trae al mercado nuevos inversores con un capital muy elevado. Al mismo tiempo, los bancos conceden numerosas hipotecas a la ligera y, por lo tanto, invierten en bienes inmuebles. Con la inmigración y la escasez de terreno, nadie en Suiza esperaba un cambio de rumbo.

Sin embargo, en 1989, el Banco Nacional SuizoEnlace externo (BNS) eleva la tasa de descuento y el Consejo Federal (Gobierno) decide tomar medidas para combatir la especulación inmobiliaria. También se adoptan medidas que determinan cómo deben invertir su dinero los fondos de pensiones. Las tasas hipotecarias vuelven a subir.  

Y a principios de los años 90 la burbuja inmobiliaria estalla: los bancos se derrumban y Suiza se sumerge en varios años deprimentes de recesión y crisis inmobiliaria.

¿Por qué Suiza es diferente a otros países?

La gentrificación es un fenómeno global pero, en algunos aspectos, Suiza es diferente a otros países. En Londres y Manhattan, por ejemplo, muchos apartamentos de lujo están vacíos porque sus propietarios (empresas extranjeras, sobre todo) especulan con un aumento del valor, que debería compensar, con creces, la pérdida de ingresos por alquiler.

En Suiza también hay apartamentos de lujo vacíos porque no se ha encontrado ningún comprador o inquilino. Pero la Confederación cuenta con una ley que protege contra la especulación inmobiliaria. Si la propiedad se vende enseguida, el impuesto sobre las ganancias de bienes inmuebles es más alto, por ejemplo. Y la legislación, conocida como la Lex KollerEnlace externo, impide que los inversores extranjeros compren bienes inmuebles a gran escala si ellos no viven allí.

En otros países (como Italia, por ejemplo), los delincuentes también hacen que los precios de las propiedades aumenten, porque utilizan este mercado para blanquear dinero. Thorsten Hens sostiene que la ley sobre el blanqueo de dinero se aplica estrictamente en Suiza. Sin embargo, se han conocido casos, como el de aquel narcotraficante búlgaro que supuestamente invirtió en varias propiedades inmobiliarias (sobre todo en Montreux y Ginebra) el dinero obtenido del tráfico de cocaína.

El pueblo se defiende con las herramientas de la democracia directa

La población suiza no es indiferente a la subida del precio de la vivienda. Ya en 1988, antes de que la burbuja inmobiliaria estallara, la ciudadanía votó una iniciativa popular contra la especulación inmobiliariaEnlace externo. El texto pedía que los edificios solo pudieran comprarse para uso personal demostrando su necesidad o para proporcionar viviendas de bajo costo. La iniciativa incluía la prohibición de adquirir bienes inmuebles con el fin de invertir capital. La mayoría de los votantes rechazó la propuesta.

Una nueva votación se llevará a cabo probablemente en febrero de 2020. En este caso, sobre la iniciativa popularEnlace externo que promueve la Asociación Suiza de Arrendatarios (ASLOCAEnlace externo) para exigir más viviendas asequibles. La asociación quiere obligar al Gobierno a que promueva de manera activa la oferta de viviendas a precios moderados, asegurando que el 10% de las nuevas construcciones, como mínimo, pertenezcan a los constructores de los edificios que han previsto convertirlas en viviendas de utilidad pública. El texto también pide que los programas gubernamentales alienten las rehabilitaciones para que no se pierdan viviendas para personas con ingresos bajos.

Según ASLOCA, estas medidas evitarían la especulación y ejercería presión sobre el escaso espacio de construcción. “Las renovaciones energéticas son necesarias, pero hay que evitar subvencionar las renovaciones de lujo”, dice la asociación de inquilinos.

A escala europea, una mujer vienesa ha puesto en marcha la iniciativa ciudadana “Vivienda para todos” (Housing for allEnlace externo). Está recogiendo firmas bajo el lema “la vivienda es un derecho y no una mercancía”.  

El texto exige una nueva legislación en la Unión Europea para promover en Europa viviendas más asequibles y sin ánimo de lucro.

En Berlín la población debate un referéndum con el fin de expropiar los apartamentos a las principales empresas inmobiliarias. Thorsten Hens es muy crítico con estas iniciativas. “Las expropiaciones son populismo estúpido. Las personas que reclaman tales medidas no entienden que así reducen la oferta, todavía más”.

Traducción del francés: Lupe Calvo