Alquiler: ¿Hay que ayudar más a quien ostenta la propiedad?

Keystone / Ennio Leanza

El Parlamento ha revisado la ley de arrendamientos para impedir los subarriendos abusivos y simplificar la rescisión anticipada en caso de que su propietario necesite la vivienda. Las asociaciones de inquilinos han lanzado un doble referéndum y el 24 de noviembre el pueblo tendrá la palabra.

No es una cuestión baladí: Suiza, donde el 60 % de la población vive de alquiler, es una verdadera excepción en Europa. Y aunque a mucha gente le gustaría comprar su propia vivienda, muchas veces, la escasez de la oferta, los precios elevados y los métodos de financiación disuasorios lo impiden. Así que hay mucha gente que vive de alquiler —y quien posee la vivienda, en el otro lado— y una ley de arrendamiento que rige la relación entre ambas partes.

Esta ley de arrendamiento a menudo interviene en detalle y prevé alquileres basados en los costes. Pero también influye el mercado y lo hace, sobre todo, la escasez de viviendas en muchas zonas urbanas. Un contexto que lleva a reclamar mayor protección para quienes viven de alquiler. Aunque esto no impidió que el Parlamento el año pasado aprobara dos enmiendas a la ley de arrendamientos destinadas a beneficiar a la parte propietaria e iniciadas por miembros de partidos de la derecha.     

Estas enmiendas —en lugar de una reforma integral, tal y como se había previsto en un principio— provocaron que la oposición las describiera como una táctica de salami [estrategia política para debilitar a un grupo segmentándolo a través de amenazas o alianzas] “antidemocrática y costosa”. Por otra parte, a principios de 2025 la Cámara Baja del Parlamento debe examinar otras dos propuestas destinadas a limitar las reclamaciones de alquiler abusivas.  

¿Qué pretende el proyecto de ley contra los subarriendos abusivos que se votará el 24 de noviembre?

El proyecto de ley, a quien tiene la propiedad, le ofrece más posibilidades de oponerse a que se subarriende la vivienda. Para subarrendar una vivienda o cualquier otro local, habrá que obtenerse por escrito el consentimiento del propietario. Y también habrá que informarle de cualquier cambio. El arrendador podrá rechazar el subarriendo si es por más de dos años o si no se le ha informado plenamente. Y si las condiciones del subarriendo son abusivas o ve desventajas importantes, también podrá oponerse. Estos motivos de denegación no están explícitamente recogidos en la ley, así que, en su caso, tendrá que decidir la jurisprudencia.

¿Qué prevé la segunda modificación de la ley?

Cuando se vende un inmueble, a quien lo adquiere se le transfieren los contratos de arrendamiento vigentes. En la actualidad, quien compra puede rescindir anticipadamente (en el siguiente plazo legal) estos contratos de arrendamiento de locales residenciales o comerciales, siempre que pueda demostrar que necesita (específica y urgentemente) el inmueble en cuestión.

Los procedimientos pueden durar varios años en caso de desacuerdo. Con el proyecto que se va a someter a votación, se suprime el concepto de necesidad urgente y se sustituye por el de “necesidad propia importante y actual”, medida sobre la base de una “evaluación objetiva” que debe concretar el Tribunal Federal.

¿Quién apoya estas dos modificaciones de la ley y por qué?

El sector inmobiliario y la derecha hablan de revisiones muy concretas, justas y que no afecten a los alquileres. Rechazan la idea de un ataque a los inquilinos y lo ven más como una aclaración de conceptos que ya existen en la ley actual.

Hoy en día, una persona que posee una vivienda, tras alegar una “necesidad urgente”, antes de poder disponer de su propiedad, puede esperar hasta tres o cuatro años. Eso es lo que, durante los debates en el Parlamento, argumentó el senador liberal-radical Philippe Bauer.  

La Cámara Inmobiliaria de Ginebra, por su parte, asegura que “las dos adaptaciones tienen consecuencias extremadamente modestas para los inquilinos que actúan correctamente”. La Cámara Inmobiliaria dice que los derechos de oposición de los inquilinos permanecen inalterados.

Eso sí, la enmienda define las condiciones de subarriendo de una manera más clara. Quienes están a favor del texto defienden que estas normas claras protegerán de los abusos tanto a quienes poseen la vivienda como a quienes viven en ellas de alquiler.

Los beneficios de estos cambios —necesarios porque se ha generalizado realquilar a través de plataformas como Airbnb— son la transparencia y la seguridad jurídica. Así, quienes están a favor del texto señalan que se están sacando pisos del mercado a costa de quienes viven de alquiler, y esos apartamentos que a menudo se subarriendan con márgenes sustanciales.

Asimismo, indican que no se penalizará a estudiantes que viven en pisos compartidos, ya que podrán firmar un contrato de alquiler con más de un estudiante, o seguir subarrendando una habitación por tiempo ilimitado, siempre que el propietario no fije un límite de tiempo.

¿Por qué votamos esta doble reforma?

Viéndola como un ataque del “lobby inmobiliario”, Asloca —la asociación para la defensa de las personas que viven en alquiler— utilizó la herramienta del referéndum y consiguió las firmas necesarias.

Durante los debates en el Parlamento, su presidente, Carlo Sommaruga, consideró que la reforma no respondía a ninguna necesidad. En su opinión, lo único que hace es complicar las relaciones entre quienes poseen las viviendas y quienes viven en ellas de alquiler. El Consejo Federal también estimó que no era necesario modificar la ley y que las normas actuales eran suficientes. El Gobierno, no obstante, de acuerdo con la ley de derechos políticos, apoya el proyecto que ha aprobado la mayoría del Parlamento. 

Para la oposición —encabezada por la izquierda y los sindicatos— es un desmantelamiento de los mecanismos para proteger a quienes viven de alquiler y, en particular, del despido improcedente. Quien posea la vivienda podrá rescindir el contrato con más facilidad, y creen que se les va a dar demasiado margen de maniobra. También a la hora de aceptar o rechazar subarriendos.

Con el argumento de que la doble reforma “empeorará masivamente las condiciones de (sub)arriendo para los estudiantes”, la Union des étudiants-e-s de Suisse (Unión de Estudiantes de Suiza) también apoya que se vote no.

Según Asloca, en los últimos años los alquileres deberían haber bajado debido a los bajos tipos de interés. Pero ha ocurrido justo todo lo contrario y quienes pagan un alquiler han perdido miles de millones. “Los caseros están disfrutando de rentabilidades indecentes y se aprovechan de que los alquileres suben muy por encima de los límites autorizados, sobre todo cuando cambian de inquilinos”, afirma Asloca. En resumen, quienes están en contra de la doble reforma acusan a quienes detentan la propiedad de querer facilitar la rescisión de los contratos de alquiler para aprovecharse de la escasez de viviendas y realquilar a precios muy altos. También ven un riesgo de que aumente la especulación en la venta de inmuebles de alquiler.

¿Afectarán estos cambios a la población suiza que reside en el extranjero?

Afectará a las personas que viven en Suiza en una vivienda alquilada y —para no rescindir su contrato de alquiler— pretenden subarrendarla mientras residen en el extranjero por trabajo, estudios u otros motivos. Como máximo, se podrá subarrendar durante dos años. Después, podrán llegar a un acuerdo con el propietario.

Texto revisado por Samuel Jaberg. Adaptado del francés por Lupe Calvo / Carla Wolff