El «mito» de la escalada de alquileres suizos, bajo escrutinio

Apartamentos en Ginebra: si una persona encuentra un inmueble de alquiler en Suiza, las condiciones del mercado le incentivan a conservarlo. © Keystone / Martial Trezzini

¿Crisis? ¿Qué crisis? Un grupo de reflexión aborda de una forma provocadora los "mitos" del mercado inmobiliario suizo. Pero las asociaciones de inquilinos y los políticos de izquierda no se dejan impresionar.

La opinión general sobre la situación del mercado suizo del alojamiento en 2023 no es positiva. El coste de los alquileres aumenta, la disponibilidad se reduce y, al sumar el impacto del crecimiento demográfico, el país podría estar encaminándose hacia serios problemas.

¿Pero realmente es así? No necesariamente, o al menos “todavía no”, según Avenir Suisse. En un informeEnlace externo publicado en agosto, el grupo de expertos de tendencia liberal afirma que gran parte del debate actual se basa en «mitos» y «anécdotas», no en hechos reales.

El precio de los alquileres de vivienda «no ha aumentado desproporcionadamente a lo largo de los años, lo ha hecho más bien de una forma paralela a los ingresos”, refiere el documento. El alquiler y los gastos energéticos han supuesto durante décadas el equivalente a un estable 15% del ingreso. Si sólo se tiene en cuenta el alquiler, la cifra se reduce a 11,2%

«Los alquileres son elevados en este país porque los ingresos también son altos”, afirma este grupo de expertos. Añade que “hay pocos elementos que indiquen que habrá un incremento nacional a largo plazo”. “El mercado está funcionando”.

El centro inmobiliario zuriqués

Incluso en ciudades como Zúrich, que a menudo están presentes en la prensa por sus problemas de gentrificación o por solicitar alquileres de 7,590 francos suizosEnlace externo (8,628 dólares) mensuales por apartamentos de 3,5 habitaciones, se trata de titulares que exageran la situación, según Avenir Suisse.

La legislación suiza ha vinculado los alquileres a la inflación y los tipos de interés, lo que significa que el costo de la vivienda ha aumentado moderadamente durante los últimos años. El autor del estudio, Marco Salvi, declaró a la radio pública suiza, SRF, que muchos inquilinos de la célebre y onerosa Zúrich han vivido durante 20 o 30 años en el mismo lugar, así que tienen “una ganga” entre las manos, ya que alquilan pisos de tres habitaciones por una media de 1.700 francos suizos mensuales (considerando que el salario bruto mensual medio en Suiza es de 6.500 francos suizos).

Es un alquiler alrededor de 500 francos menor al que se cobraría por un apartamento de tres habitaciones contratado por nuevos inquilinos, refiere el estudio. Y en Ginebra, la brecha entre los alquileres antiguos y los nuevos es aún mayor, promediando 750 francos suizos. En otras ciudades, y fuera de las aglomeraciones urbanas, en general, la diferencia entre los alquileres de varios años y los recién contratados es menor. En San Gall, mudarse a un piso nuevo puede suponer incluso ahorrarse algunos francos suizos al mes.

Esto explica por qué hay tan pocos apartamentos disponibles en las grandes ciudades, según el estudio, simplemente, mudarse no es económicamente rentable.

Ésta sería también la razón por la que la mayoría de las personas que han intentado encontrar un apartamento asequible durante los últimos años se quejan de lo difícil que es lograrlo.

Sobre la reducida tasa de viviendas disponibles en Suiza -que cayó del 1,72% en 2020 al 1,31% en octubre del 2022-, Avenir Suisse asegura que debe analizarse con perspectiva, ya que las estadísticas oficiales solo consideran “vacíos” aquellos pisos que se registran en esta categoría. Pero no las viviendas en donde un nuevo inquilino sustituye a otro fácilmente, lo que en realidad evidencia un buen funcionamiento del mercado suizo de la vivienda.

Problemas inminentes por venir

Pero ninguno de estos argumentos consuela a quienes quieren o necesitan mudarse. Tampoco a la mayoría de los inquilinos que enfrentarán el alza de sus alquileres en los próximos meses debido a la inflación y al repunte del tipo de interés nacional.

Por otra parte, hay advertencias de que una crisis se avecina. Hace unos días, expertos del sector inmobiliario afirmaron que Suiza no está preparada para atender las necesidades de alojamiento de una población que crece por arriba de lo que estiman las estadísticas oficiales: este año podrían sumarse 148.000 habitantes al país, y no los 70.000 que fueron previstos por las autoridades, dijeron.

Para evitar que Suiza se convierta en un «nuevo Mónaco» -un lugar con viviendas escasas y onerosas-, los expertos exhortan a flexibilizar las leyes de zonificación y aumentar las áreas de urbanización. Pero voces como la del conservador partido Unión Democrática de Centro (UDC),Enlace externo aseguran que lo que se requiere es simplemente frenar la inmigración, y punto.

Al respecto, el estudio de Avenir Suisse afirma que, aunque la inmigración procedente de los países europeos circundantes ha tenido algún impacto en el coste de los alquileres de las últimas décadas, no es la única responsable de los aumentos. Esta inmigración ha traído, en contrapartida, algunos efectos positivos con respecto al desarrollo del país.

Según el informe, lo que sí se ha observado es una «actividad constructora demasiado baja». Es necesario construir unas 10.000 viviendas adicionales al año para mantener el equilibrio en los precios del alquiler. Pero la interposición de «recursos y otros obstáculos judiciales dificultan una conclusión ágil de las obras de construcción, especialmente en las grandes ciudades”, refiere el informe.

Cooperar, en vez de especular

El ministro de Economía de Zúrich, Daniel Leupi, niega que la construcción esté paralizada, al menos en esta ciudad. Sobre los recursos legales que se interponen con frecuencia para frenar la expansión urbanística, declaró a la SRF que son un «elemento del Estado de Derecho», y precisó que la mayoría no son presentados por las asociaciones de inquilinos, sino por propietarios de viviendas que ven con malos ojos que existan nuevas obras cerca de ellos.

En su turno, la asociación de inquilinos ASLOCA respondióEnlace externo a los argumentos de Avenir Suisse que el verdadero problema es otro: los inquilinos son quienes soportan la tarea de impugnar los alquileres desorbitados, en vez de que sean los propietarios quienes deban justificarlos. Según la ASLOCA, los alquileres injustificadamente altos involucran cada año más de 10.000 millones de francos.

El partido socialdemócrata, a la izquierda del espectro político, también se pronunció sobre el estudio culpando a los «propietarios que aumentan los precios” de los onerosos alquileres que hoy existen en las ciudades. A su juicio, Suiza necesita más cooperativas de viviendas: modelos asequibles, de estilo comunitario, promovidos o subvencionados por las autoridades estatales.

Estos modelos cooperativos gozan de una sólida reputación histórica en Suiza, sobre todo en las zonas urbanas de los cantones de habla alemana, incluso si solo representan 2,8% de los hogares actuales y a pesar de que no benefician a los grupos más pobres de la sociedad.

Para Avenir Suisse la panacea de las cooperativas es otro mito más que debe derribarse: «proporcionar alojamiento a un precio inferior a su valor (de mercado) solo conduce a una redistribución poco transparente e injusta». En su opinión, sería mejor prescindir de las subvenciones y ayudar directamente a quienes tienen dificultades para pagar su alquiler cada mes.

Texto adaptado del inglés por Andrea Ornelas