¿Cuánto tiempo lleva comprar vivienda en Suiza?

Tras un período fuerte en el sector de la construcción, el mercado de la vivienda se muestra más equilibrado, tal y como indica la Oficina Federal de la Vivienda. Keystone

Para quienes se mudan a Suiza a vivir y trabajar comprar la casa o el apartamento de sus sueños puede resultar caro y desalentador. Pero no, imposible. Examinamos el mercado inmobiliario suizo y algunas cuestiones clave sobre el alquiler y la compra.

Más del 60% de la población en Suiza alquila su vivienda (apartamento o casa). Sin embargo, varios estudios recientes confirman que en el mercado inmobiliario helvético se están produciendo cambios.

¿Comprar o alquilar?

La opción más fácil para los recién llegados, generalmente, es alquilar. Y es lo que muchas agencias inmobiliarias y de reubicación recomiendan al principio. Durante los dos primeros años, por lo menos.   

“Los extranjeros no conocen las zonas. No saben si Suiza les va a gustar y es posible que todavía no exista su propiedad ideal”, explica Adrian von Moos, responsable de cuentas de Auris Relocation en Zúrich. “Y a veces su empresa paga la mitad del alquiler”. 

Pero, dependiendo del cantón, el tiempo disponible, el presupuesto y los planes de vida, comprar una casa puede ser interesante.

Soy de la UE. ¿Puedo comprar vivienda en Suiza?

Los extranjeros que viven en Suiza pueden adquirir una propiedadEnlace externo, aunque depende de su lugar de origen, y en algunas circunstancias precisan un permiso para ello. Los ciudadanos de la Unión Europea (UE) o de los países miembros de la Asociación Europea de Libre Comercio, (EFTA, Noruega, Islandia y Liechtenstein), gozan de los mismos derechos que los ciudadanos suizos a la hora de comprar bienes inmuebles. Los nacionales de países no pertenecientes a la UE o a la EFTA no necesitan un permiso de residencia permanente o de terreno edificable, aunque sí deben tener un permiso de residencia (normalmente un permiso B) y vivir en la propiedad. También requerirán permiso para adquirir un apartamento de vacaciones, segunda residencia y aparthotel. Si usted vive en el extranjero, pueden tener ciertas restricciones.

¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario?

Tras un período de 14 años en el que el precio de los inmuebles residenciales se ha incrementado de manera interrumpida, el próspero mercado inmobiliario se ha enfriado de momento: la demanda ha caído y los precios se han estancado. Según el Informe del mercado inmobiliario de Credit Suisse de junio de 2017Enlace externo, la aprobación de préstamos hipotecarios se ha “desacelerado” y se espera que los precios se mantengan estables “en un futuro inmediato”. Esto se debe al aumento progresivo de los ya de por sí inaccesibles precios para los jóvenes, las regulaciones financieras más estrictas y la desaceleración de la inmigración.     

Los precios pueden haberse estancado, pero aun así la vivienda en Suiza sigue siendo excesivamente cara. De acuerdo con la consultora hipotecaria y de inversiones Moneypark, a finales de 2016 el precio medio de una vivienda era de 1,2 millones de francos (1,24 millones de dólares) y de 840 000 francos para un apartamento. Los precios oscilan considerablemente dependiendo de la zona y el segmento. En regiones sumamente atractivas, como Zúrich y el Lago Lemán (Ginebra), para encontrar el apartamento soñado, se necesitan como mínimo otros 200 000 francos. La Oficina Federal de Vivienda señala que desde 2005 los alquileres y los precios de la vivienda han aumentado un 30%.    

“Algunas propiedades, según Immo-Check en UBS, están tasadas unos 700 000 francos por encima de su valor, pero sus propietarios se niegan a aceptar la caída de los precios y no renegocian”, escribió en Facebook ‘Heather, de cerca del Mont Blanc’, una lectora de swissinfo.ch que intenta comprar una vivienda.

En Suiza la demanda se ha desplazado de las zonas urbanas caras a las regiones periféricas más baratas. Se construyen pocas casas unifamiliares, debido al elevado precio del terreno en pueblos y ciudades. Las casas existentes están desapareciendo, la mayor parte de las veces, para dejar paso a edificios en los que albergar viviendas para varias familias.

Para Claude Atallah, director de ventas del Grupo SPG-RYTZ, en la región de Ginebra, el negocio resulta particularmente difícil en el extremo lujoso del mercado, donde la oferta ha superado a la demanda.

“Los precios han subido demasiado y la gente ha abandonado el país debido a la incertidumbre fiscal”, explica. “No veo a muchos extranjeros ricos que se muden a Suiza, ni a expatriados que lleguen con contratos fijos interesados en comprar. Hay expatriados con contratos fijos que alquilan durante dos años y empiezan a comprar después”.

Mientras tanto, Atallah considera que en Ginebra las viviendas básicas y de gama media “se venden bien”, porque hay una fuerte demanda local pero no hay suficientes propiedades disponibles. La mayoría de las casas nuevas que se venden se construyen por encargo.

¿Cuánto se puede tardar en ahorrar para comprar una vivienda?

Aunque los tipos hipotecarios siguen siendo muy bajos (a partir del 1,35% para una hipoteca a diez años), los precios elevados y las condiciones de financiación más estrictas que han impuesto los bancos, a partir de 2013, para evitar la burbuja inmobiliaria está frenando las ventas.   

Los futuros propietarios necesitan mayores sumas de dinero y ahorrar durante más tiempo. Para que el banco acceda a concederle una hipoteca, el cliente tiene que tener un capital inicial mínimo equivalente al 20% del precio de compra, incluyendo al menos un 10% en efectivo. Según Moneypark, en 2014, los compradores de vivienda en Suiza tuvieron que anticipar una media de 172 000 francos, frente a los 105 000 francos de 2006.

“El importe del anticipo puede resultar un ‘shock’ para los expatriados en Suiza. Igual que los alquileres elevados. Pero generalmente aquí sus salarios son más altos”, dice von Moos.  

Pese a los requisitos bancarios más estrictos, von Moos cree que el proceso de financiación y transacción es relativamente simple. “Depende de lo rápido que uno esté dispuesto a mudarse, pero hemos conseguido que en un mes hayan comprado un apartamento sencillo en Küsnacht”, indica.

Apartamentos en alquiler de propiedad municipal en el nuevo complejo Kronenwiese en el distrito Kreis 6 de Zúrich. Keystone

¿Qué pasa con el alquiler?

La competencia para encontrar alojamientos de alquiler varía dependiendo la región, pero puede ser feroz. En ciudades como Zúrich, Berna, Winterthur, Zug, Lucerna, Thun, Ginebra y Lausana escasean los alojamientos baratos. La buena noticia es que el mercado se ha vuelto más equilibrado. Esa fase en la que el precio de los alquileres subía anualmente se acabó el año pasado por el descenso de la inmigración de ciudadanos comunitarios (UE) y la construcción de más viviendas de alquiler.  

Según una encuesta de diciembre de 2016, las personas que intentaban trasladarse pudieron encontrar nueva vivienda de alquiler más rápido que en los últimos tres años. La mayoría consigue nuevo destino en dos meses. Resulta más fácil mudarse en la región de habla alemana, donde un 31% lo logra en cuatro semanas, frente al 21% y al 17% en las regiones de habla italiana y francesa, respectivamente. Quienes querían trasladarse a la parte francófona necesitaron buscar durante más tiempo, y la mayoría encontró alojamiento solo tras cuatro meses de esfuerzo. 

Sin embargo, la ironía es que la caída de los tipos de interés de las hipotecas hace que comprar y pagar una hipoteca resulte más barato que alquilar una vivienda. El costo mensual del crédito hipotecario ha caído de los 2 000 francos en 2008 a poco más de 1 500. En el mismo período, los alquileres medios han pasado de 1 650 francos a algo menos de 2 000 francos, según el diario el ‘Neue Zürcher Zeitung’.

Traducción del inglés: Lupe Calvo