Як влаштоване ЖКГ у Швейцарії?

У кожному швейцарському будинку для кожної сім'ї передбачена комірчина, тому балконів, заставлених мотлохом, тут нема. До речі, склити їх на власний розсуд теж не можна: архітектура будинку має залишатися єдиною. swissinfo.ch

Віднедавна ми регулярно отримуємо запити від наших читачів з найрізноманітніших тем. І це добре, бо ми воліємо лишатися з Вами, нашими читачами, у безпосередньому контакті й орієнтуватися у своїй роботі не на те, що цікаво особисто нам, а на те, що цікаво читачам.

У цьому і є сенс журналістики, як нам здається! І ось нещодавно ми отримали такий запит від Олексія: 

«Моя пошана Вам! Як у Швейцарії влаштована система ЖКГ? Як вибудувані відносини пересічних жителів із постачальниками комунальних ресурсів (вода, електрика, газ, тепло)? Чи є єдиний платіжний документ за житлово-комунальні послуги? Хто займається утриманням і прибиранням території домогосподарств? Чи є у Швейцарії нормативи побудови інженерної інфраструктури для сектору ЖКГ (якими документами вони регламентуються)? Як система ЖКГ Швейцарії функціонує в сільській місцевості?». 

Ми вирішили взяти цю тему й розповісти про неї трохи докладніше. До речі, хочемо, користуючись нагодою, попросити наших читачів, залишаючи свою електронну пошту для зворотного зв’язку, відповідним чином налаштовувати ще й фільтри антиспаму. Дуже часто ми відповідаємо читачам на якісь приватні, локальні запитання, а нам приходить відповідь – «листа неможливо доставити». А так ми лише раді будь-якому питанню, форма запиту – наприкінці матеріалу! Пишіть нам, ми приймаємо кожен лист. 

Отже, ЖКГ у Швейцарії!

1. Що відбувається у Швейцарії з орендною платою?

Більшість швейцарців проживає в орендованому житлі або в будинках, закладених за іпотекою в банках, тому питання орендної плати є для країни дуже актуальним. Швейцарський банк UBS, зокрема, складає регулярні моніторингові звіти, в яких аналізує динаміку цін на ринку орендованої та іншої нерухомості. Останніми роками банкіри реєстрували падіння вартості оренди на 1,3%, до того ж 2016 року оренда «нульових» квартир впала на 3,4% порівняно з 2016 роком.

Наразі банк UBS прогнозує чергове зниження середньої оренди на 1% – через постійне введення в експлуатацію все нового й нового житла. Відтак частка порожнього/резервного фонду й далі зростає, а це значить: в орендаря збільшується вибір. Він стає більш прискіпливим, тому й оренда падає. Натепер середня частка резервного житла в країні від загальної пропозиції на ринку нерухомості становить 7%. Кількість громад, у яких частка вільного житла на ринку перебуває на рівні 1%, скоротилася з 2013 року на третину, водночас кількість громад із вільним житлом на рівні до 7% від ринку, зростає помітно. Іншими словами, Швейцарія – країна маленька, але простора.

Хто винен у такому становищі? Насамперед пенсійні фонди та страхові компанії, які шукають собі на ринку вигідні пропозиції інвестування акумульованих фінансових активів за умови мінімальних відсотків, які отримують на традиційних фінансових ринках, та з огляду на політику від’ємного депозитного відсотка, що її проводить ЦБ Швейцарії (SNB). Прибутковість і таких інструментів теж падає, але це все одно дуже привабливо.

2. Скільки коштує винайняти квартиру в Швейцарії?

Ситуація виглядає по-різному між кантонами, десь ціни падають, десь зростають. Найсильніше за останній рік подорожчала оренда в кантоні Тічино (+3,6%), а ось у Женеві та в регіоні Цюріха зростання становило мінімальні +0,1%, щоправда, там набагато дорожче, ніж у середньому по країні, обходиться «комірне».

Якщо взяти за показник квартиру розміром 100 кв. метрів (4 кімнати), то в Швейцарії за неї в середньому слід заплатити 2 166 франків на місяць (у доларах сума приблизно така сама).

Утім, і тут є розбіжність за кантонами: у Цюриху, скажімо, така квартира коштуватиме 2 625 франків, у регіоні Женевського озера – 2 476 франків, у Берні – приблизно 2 200 франків. Найдешевше жити у Східній Швейцарії (Санкт-Галлен), там таку квартиру можна винайняти за 1 840 франків (при середній заробітній платі в країні на рівні від 5 000 до 6 000 франків на місяць).

3. Що відбувається з іпотекою у Швейцарії?

Купувати в Швейцарії квартиру в довгостроковій перспективі виявляється в підсумку вигіднішим, ніж знімати, але для цього потрібно мати чималий капітал одразу. З іншого боку, Швейцарія продовжує існувати в умовах рекордно низької іпотечної кредитної ставки. Прогнозів щодо її «неминучого зростання» було вже зроблено чимало, одначе віз і нині там: зараз у Швейцарії 10-річна іпотека обходиться в середньому 1,45%, ще кілька років тому вона коштувала 1,58%. 

Внутрішній двір житлового будинку в Цюриху, 2016 рік. © Keystone / Christian Beutler

Тож, швейцарський ринок нерухомості продовжує демонструвати помітну інерційність, хоча деякі коливання на ньому матимуть місце. Певне зростання іпотечного відсотка якщо й можливе, то лише в дуже довгостроковій перспективі. Поки ж у Швейцарії нещодавно пройшла інформація навіть про можливе запровадження від’ємної іпотеки. За даними швейцарської консалтингової компанії VZ Vermögenszentrum, у країні вже було зареєстровано низку іпотечних угод з від’ємною ставкою.

4. Як знімати квартиру у Швейцарії?

Крок 1. Подати заявку / резюме на конкретну квартиру

Так, це правда: за вподобану вами квартиру, знайдену зазвичай в інтернеті (наприклад, на такому сайтіЗовнішнє посилання, але є щеЗовнішнє посилання й іншіЗовнішнє посилання), доводиться іноді конкурувати з іншими зацікавленими кандидатами. Зазвичай компанія-власник квартири дає вам анкету, в якій потрібно вказати щонайменше вік, цивільний стан, професію, наявність і кількість дітей, уточнити міграційний статус (громадянин, експат, біженець), рівень доходу і наявність домашніх тварин. 

Іноді необхідно надати виписку з банківського рахунку, щоб власник квартири був упевнений – перед ним платоспроможний клієнт. Додатково потрібно отримати довідку про відсутність у вас боргів: зазвичай її замовляють автоматично через інтернет у вашому кантональному відомстві зі стягнення заборгованостей  (Betreibungsamt / L’office des poursuites). 

Крок 2. Підписати договір оренди 

У Швейцарії зазвичай орендар та орендодавець укладають письмову угоду про винайм об’єкта нерухомості (Mietvertrag / Bail a loyer). Підписуючи цей документ, який може сягати кільканадцяти сторінок, ви як орендар зобов’язуєтесь повністю дотримуватися всіх прописаних у ньому норм і правил.  

Варто заздалегідь уважно прочитати цей документ, який, як правило, написаний офіційною мовою вашого кантону (німецькою, французькою або італійською). В окремих регіонах він може бути і ретороманською, але тоді це означатиме, що ви проживатимете в кантоні Граубюнден. І якщо ви не дуже досягли успіхів в школі у вивченні цієї мови, то ви маєте право вимагати скласти цей документ німецькою або італійською. Якщо вам щось не до кінця зрозуміло – не соромтеся запитувати ще й ще! До договору оренди додається «Розпорядок проживання в будинку» (Hausordnung / Le règlement de maison / L’ordinamento interno), до якого ми ще повернемося.

У багатьох кантонах (Нідвальден, Цуг, Цюрих, Фрібур, Невшатель, Женева, Во) орендодавці зобов’язані докласти ще й документ, який інформує винаймача про те, як компанія-власник протидіятиме негативним явищам на ринках нерухомості та фінансів. Тобто, квартирант має бути впевненим у тому, що власник житла не буде за перших фінансових «штормів» тупо підвищувати оренду і перекладати на його плечі всі фінансові труднощі й витрати, які виникли. 

Крок 3. Заплатити депозит

Зазвичай у Швейцарії умовою підписання договору оренди та отримання ключів є відкриття спеціального депозитного рахунку в банку і розміщення на ньому суми «застави» розміром від однієї до максимум трьох сум місячної оренди. Цей так званий Mietkautionskonto / Compte de garantie de loyer відкривається на ім’я орендаря і слугує орендодавцю своєрідною страховкою від непередбачуваних обставин. Після розірвання договору акумульовані на цьому рахунку гроші повертаються колишньому винаймачу. 

Якщо ви стали учасником кооперативу забудовників (Wohnbaugenossenschaft / La coopérative d’habitation), то тоді ви не платите депозит, а перераховуєте свій внесок у дохід кооперативу. Такий внесок може бути суттєво вищим від попередньо описаної ситуації. 

Крок 4. В’їзд у квартиру

Новий мешканець має повне законне право в’їхати в чисту, відремонтовану, у жодному разі не у відверто занедбану квартиру. Тому перш ніж почати розпаковувати речі, орендар і власник квартири (зазвичай, представник ріелторської компанії) проводять спільний огляд помешкання на предмет його стану.

Оглядати нову квартиру потрібно ретельно! Keystone / Martin Ruetschi

За підсумками огляду складається окремий протокол. Цю процедуру слід проводити якомога уважніше: якщо ви як орендар приймете квартиру з помітними ушкодженнями, приміром, підлоги або стін, то при виїзді вас можуть змусити усунути ці проблеми власним коштом.

5. Як відбувається оплата квартири?

За орендовані апартаменти мешканець платить певну суму. Якщо казати просто, то це «орендна плата», але насправді йдеться про «орендний відсоток» (Mietzins/Loyers). Це означає, що, з фінансового погляду, квартира є ніби виданим вам кредитом, за користування яким ви сплачуєте відсоток, тобто «оренду». Вартість об’єкта, в якому ви мешкаєте, тісно прив’язана до ситуації на фінансових ринках і до ставки рефінансування (вартості грошей), що визначається швейцарським Центробанком. 

Тому у Швейцарії вигідно здавати не занедбані квартири, а об’єкти в хорошому стані. Ці об’єкти і дорожче коштують, і надають орендареві максимум комфорту. Ще й ремонтувати самотужки нічого не треба.

Дуже часто ситуація на ринку призводить до реального падіння вартості житла, і тоді орендар має право звернутися до компанії-оператора або до власника з вимогою впорядкувати «орендний відсоток» у відповідність із ситуацією на фінансових ринках і знизити його. Зазначимо також: домогтися такого зниження практично нереально. Але пробувати варто!

Як правило, орендар платить за квартиру за наступний місяць, тобто здійснює передоплату. Одночасно він має оплачувати комірне, тобто платити за опалення, воду, вивезення сміття, електрику, послуги з підтримання будинку і прилеглої території в технічному порядку. Цей обов’язок покладається на т.зв. службу «хаус-майстра» (Hauswart / concierge). Оплата комуналки відбувається у два етапи. Певна частина витрат покривається за рахунок уже перерахованої квартплати (akonto): зазвичай ідеться про якусь фіксовану суму. Наприкінці року компанія-ріелтор або власник нерухомості проводять перерахунок і дивляться на реальні витрати. Якщо ви «спалили» світла й «вибовтали» води більше, ніж ви вже оплатили, вам виставлять додатковий рахунок. Якщо менше – різницю вам повертають. 

Нижче на фото ви бачите витяг із реального річного перерахунку комуналки на 4,5-кімнатну квартиру в Берні. Сюди ввійшли: опалення, послуги «хаус-майстра» і загальні послуги компанії-власника з адміністрування об’єкта, електрика, вода й утримання за каналізацію, вивезення сміття. Підключення кабельної мережі оплачується окремо. Стаціонарний телефон та інтернет – це вже витрати суто мешканця. Оренда гаража на одне паркомісце зазвичай становить додаткові 5-7% від місячної оренди. За гараж просять додаткові ~120 франків. З рахунку нижче випливає, що мешканці лишилися винні за рік 244 франки і 30 сантимів. Тобто, додаткову суму до загальної вже перерахованої орендної плати.

swissinfo.ch

Якщо власник нерухомості має намір підняти оренду, то цей крок він має обґрунтувати. Найпоширенішими причинами підвищень є масштабний ремонт або реконструкція будинку, а також різке подорожчання «орендного відсотка». Згідно зі швейцарським Зобов’язальним правом, у орендаря є 30 днів на оскарження рішення про підвищення квартплати.

Як жити у швейцарській квартирі?

Проживання у квартирі, як правило, призводить до виникнення ознак старіння об’єкта: десь витерся паркет, десь забруднилися стіни. Це нормально. Важливо, щоб ви як орендар акуратно ставилися до власної оселі, і компанія-ріелтор через службу «хаус-майстра» проводила регулярний моніторинг стану об’єкта: техогляд систем та місць загального користування, включно із спільними пральними машинами й сушильними апаратами, коморами, що додаються до кожної квартири та окремо не оплачуються, а також будинковим опаленням (у Швейцарії немає центрального пароводяного опалення, нагрівання води проводять в кожному будинку окремо).

Саме тому, до речі, у Швейцарії немає балконів, захаращених старими стільцями, санчатами, велосипедами, консервацією та бозна-чим. Це небезпечно з точки зору протипожежної безпеки та й неестетично. Для «шкода викинути» в кожному будинку є підвальна комора. І ще! Швейцарці справді схиблені на чистоті в оселі, але то не про особливе швейцарське «занудство», а про здоровий глузд: давно-давно у минулому швейцарці жили в дерев’яних будинках, а будь-який накоплений пил спалахує легко, мов порох. Тому гонитва за кожною порошинкою – це банальна жага не померти раптово вночі через несподівану пожежу.

Житловий будинок у Швейцарії після реконструкції. swissinfo.ch

Якщо ви хочете провести у вашій орендованій квартирі суттєві переробки (замінити килимове покриття, пофарбувати стіни кольорами вашого улюбленого футбольного клубу тощо), то вам потрібно отримати дозвіл на те від компанії-власника. Це ж стосується і супутникових телевізійних тарілок, хоча їхня актуальність поступово відходить у минуле: в інтернеті зараз можна дивитися і слухати, що завгодно, з якої завгодно країни.

Якщо Ви одружуєтеся або розлучаєтеся, чи якщо до вас надовго приїхала мама з Коломиї чи дядько з Чорнобаївки – вам слід проінформувати власника нерухомості (фірму чи приватну особу).

У разі виникнення серйозних пошкоджень з вашої чи не з вашої вини: все одно, слід негайно проінформувати компанію-ріелтора або службу «хаус-майстра». Дрібний ремонт (підфарбувати стіни, замінити фільтр у витяжці на кухні, повісити лампи, люстри, оновити шланг душу) робить сам орендар. Ремонт складної техніки на кухні (холодильника або посудомийки), як правило, слід проводити не власноруч, а інформувати фірму-власника. Часто-густо вона за свій кошт доручає провести такий ремонт спеціалізованій ремонтній організації.

Якщо ж компанія-власник проводить ремонт будинку, через який частина квартири перестає бути житловою, то ви як орендар маєте право вимагати відповідного зниження квартплати на період ремонтних робіт.

Якщо ви потрапили в скрутне фінансове становище, то тоді терміново сповістіть про це орендодавця і кантональний соцзабез (Sozialamt / Service de l’actionsociale). Інакше в разі затримки з оплатою власник нерухомості має право розірвати договір оренди та виселити вас.

Приєднуйтесь до наших каналів TelegramЗовнішнє посилання та ТвіттерЗовнішнє посилання

Принагідно розглянемо і це питання. Розірвання договору оренди може бути ініційоване як орендарем, так і орендодавцем. Якщо ви вирішили змінити квартиру і переїхати, то слід повідомити про це вашого орендодавця за три місяці до виїзду з помешкання. Тоді орендодавець/власник отримує достатньо часу для того, аби знайти наступного мешканця.

Залишаючи квартиру, мешканець зобов’язаний здати її чистою. Але це не означає, що достатньо буде помити підлогу і витерти пил з підвіконня. Квартира має бути професійно відмита. Зробити самотужки – майже не реально, тому доведеться наймати клінінгову фірму, яка приблизно за 900 франків за 3-кімнатну квартиру відмиє її так, щоб власник квартири у вас її прийняв. Зазвичай серйозні компанії з прибирання квартир завжди присутні під час передачі квартири разом із вами і представником ріелторської фірми. За підсумками підписується протокол здачі-приймання.

Чи правда, що у Швейцарії вночі не можна користуватися туалетом?

Ні, неправда. Але все по порядку. В отриманому Вами (разом з примірником договору оренди житла) «розпорядку проживання» зазвичай вказуються години обов’язкового дотримання режиму тиші. Вночі цей період триває з 22.00 до 7.00, удень – з 12.00 до 13.00. Це означає, що в ці години не можна вмикати голосно телевізор, грати на музичних інструментах, пилососити, а також голосно набирати воду у ванну або митися під душем так, щоб про це знав увесь будинок. Але в жодному швейцарському «розпорядку проживання» заборона на користування туалетом після 22.00 не прописана.

SWI | Kurtu

Зате в ньому прописано право грати на музичних інструментах (по дві години до і після обіду), а також обов’язок дбайливо ставитися до місць загального користування, включно зі сходами, коморами в підвалі, кімнатами, де встановлені пральні машини (у сучасних квартирах пральні машини і сушарки стоять у квартирах, але з 22.00 до 7.00 ними користуватися не можна). Не можна захаращувати сходи перед своїми вхідними дверима. Втім, на лавочку для перевзування конс’єрж ще може закрити очі! Також слід стежити за своїми домашніми улюбленцями там, де вони дозволені. Тримати котів і собак можна не в усіх будинках.

Палити на сходах суворо забороняється. Покурювати можна на балконі, проте диміти у квартирах – у Швейцарії це окрема історія. Тут це не заборонено, за умови «врахування інтересів сусідів», але як це тлумачити – достеменно ніхто не знає. Це сіра зона закону. З власного досвіду можемо сказати: якщо ваш сусід – курець, і він реально отруює вам життя своїм димом, вдіяти тут нічого не можна, особливо якщо курець – власник квартири.

Скло і залізо (консервні банки і дезодоранти) слід утилізувати ось у такі спеціальні контейнери на вулицях. swissinfo.ch

А от курцю-орендарю при переїзді доведеться провести косметичний ремонт апартаментів і видалити всі сліди паління, зокрема й запах зі стін, що майже неможливо. І це один із парадоксів Швейцарії: у «розпорядку проживання» зазначено, що з 22.00 не можна наповнювати ванну водою і голосно митися під душем, а ось питання куріння не регулюється жодним чином.

Сміття, зазвичай, слід розділяти: те, що горить, включно з пластиком і залишками продуктів, можна утилізувати звичайним шляхом у спеціальних «гербових мішках» для сміття, які продаються в магазинах (10 мішків по 35 літрів коштують ~20 франків). Скло і залізо (консервні банки і дезодоранти) слід утилізувати в спеціальні контейнери на вулицях.

Сміття в платних «гербових мішках» (у Берні вони сині, в інших містах і кантонах вони різняться за кольорами) чекає, коли його заберуть міські служби утилізації. swissinfo.ch

Габаритний мотлох (старий матрац або згорілу мікрохвильовку) слід відвозити на спеціальні пункти збору (Entsorgungshof / Déchèterie / Ecocentro), утилізація безкоштовна. Туди ж слід відвозити батарейки, старі компакт-диски, відпрацьовані мастила, старі ампули, розбиті ртутні градусники, прострочені ліки, макулатуру. Зазвичай кожна громада / муніципалітет випускає спеціальний «календар утилізації сміття» і розсилає по квартирах безкоштовно. Сміття в мішках або виставляють двічі на тиждень просто біля під’їзду (іноді один раз, усе залежить від громади), часто його збирають у контейнери біля будинку, якщо будинок занадто великий.

Як система ЖКГ Швейцарії функціонує в сільській місцевості?

Різниці між містом і селом у Швейцарії в плані комфорту масового житла давно нема. Зрозуміло, високо в горах є будиночки пастухів із туалетом на вулиці, але й вони вже радше виняток. Те ж стосується і нормативів побудови інженерної інфраструктури для сектору ЖКГ: будівництво скрізь ведеться відповідно до СНіПів, а контролює їхнє застосування та модернізацію «Консультаційно-аналітичне агентство з питань профілактики нещасних випадків та з нагляду за реалізацією чинних технічних норм і правил».