Ende des Immobilienbooms in Sicht

Experten rechnen, dass sich die Lage im Immobilienmarkt bald etwas abkühlen wird. Ex-press

Im Gegensatz zu den USA ist der Immobilienmarkt in der Schweiz solide und auch von einem allgemeinen Hypothekenproblem kann nicht die Rede sein. Allerdings sehen Experten ein Ende des Booms.

Auch wenn die «Immobilienparty» demnächst vorbei sein dürfte, wird nicht mit einem Zusammenbruch des Marktes gerechnet, sondern eher mit der Korrektur einiger Überhitzungserscheinungen.

Anders als in den USA gibt es in der Schweiz keine generelle Immobilienblase und kein allgemeines Hypothekenproblem.

Die 10-jährige Immobilienhausse allerdings scheint sich dem Ende zuzuneigen. Und der Hypothekenmarkt wächst vorerst moderat weiter.

Eine Immobilienkrise hatte es in den 1980er-Jahren gegeben. Das krasseste Beispiel aus dieser Zeit war der Zusammenbruch der Spar- und Leihkasse Thun (SLT) Anfang der 1990er-Jahre. Die Sparer standen am Schalter Schlange und erhielten kein Geld mehr ausbezahlt.

Zwischen 1991 und 1996 fuhren Schweizer Banken im inländischen Kreditgeschäft Verluste von über 42 Mrd. Franken ein.

Goldene Bankregel: 20% Eigenkapital

In der Folge haben die Schweizer Banken für den heimischen Markt weitgehend die richtigen Lehren aus dieser Immobilienkrise gezogen. Als goldene Bankregel wird heute vom Immobilienkäufer oder -besitzer ein Eigenkapitalanteil von 20% verlangt.

Nur im Einzelfall weichen Banken davon leicht ab. Eine sorgfältige Prüfung des Schuldners ist – anders als in den USA – die Regel.

Der scharfe Wettbewerb unter den Banken habe allerdings dazu geführt, dass nicht alles «im grünen Bereich» liege, stellt Lorenz Heim, Leiter des Bereichs Hypotheken beim VZ Vermögenszentrum, fest. Es gebe einzelne Banken, die über ihre Verhältnisse Hypotheken finanzierten.

Ist Kunde bekannt, gibts eher Geld

Tendenziell handle es sich dabei eher um kleinere regionale Banken. Diese beriefen sich in ihrer Geschäftspolitik oft darauf, dass sie ihre Kunden besser kennen würden.

Das VZ Vermögenszentrum habe aber festgestellt, dass dies kein Vorteil, sondern eher ein Nachteil sei: Es bestünde dadurch ein Zwang, dem Kunden Geld zu geben, weil man ihn auch sonst kenne.

Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes (HEV), teilt diese Einschätzung weitgehend. Er verweist aber darauf, dass auch grosse Banken Immobilien zu «fast 100 Prozent» finanziert hätten, indem sie deren Wert zu hoch eingeschätzt hätten.

Wenn die Hypothekarzinsen in der Schweiz weiter steigen würden, bekämen einige Leute Probleme mit der Finanzierung, glaubt Gmür. Er hoffe, dass die Nationalbank Mass halte und mit den Zinsen nicht weiter hinaufgehe.

Kaum massiver Absturz bei Preisen

Doch auch wenn in der Schweiz die fast 10-jährige Immobilienhausse langsam aber sicher ihrem Ende entgegen geht, muss kein massiver Absturz der Immobilienpreise befürchtet werden.

Das Angebot an neuen Wohnungen dürfte 2007 einen vorläufigen Höhepunkt erreicht haben. Als ein wichtiges Indiz dafür gilt, dass die Zahl der Baugesuche seit Herbst 2006 rückläufig ist.

Die eigentliche Nagelprobe für den Schweizer Immobilienmarkt werde das zweite Halbjahr 2008 sein, stellt Gmür fest. Mit einer Abkühlung sei zu rechnen. Entscheidend werde die Konjunkturlage sein.

Kaufkräftige Neuzuzüger

Sollte diese stark einbrechen, würde auch die Zahl der kaufkräftigen Neuzuzüger aus dem Ausland zurückgehen. Diese qualifizierten ausländischen Arbeitnehmer seien wichtig, weil sie die Nachfrage in den oberen Segmenten des Wohnungsmarktes stark belebten.

Seit 1998 zeigen die Preise für Wohnen in der Schweiz nur nach oben. In guten Lagen habe es in den letzten Jahren eine starke Preissteigerung gegeben, stellt Heim fest. Es könne durchaus sein, dass diese Preise nun, da die Konjunktur stottere, um 5 bis 10% zurückgehen könnten.

Es handle sich aber nur um eine Korrektur, da diese Immobilienpreise in den letzten Jahren um bis zu 50% gestiegen seien. Doch «die Immobilienparty ist vorbei», sagt auch Gmür.

Es sei nicht ungesund, wenn einige Überhitzungen nun korrigiert würden. Gute Lagen seien zwar immer noch sehr gesucht. Bei Einfamilienhäusern gebe es aber bereits eine Nachfragedämpfung.

Sanfte Landung

Langfristig besteht aber dank intakter Einkommensperspektiven und der zunehmenden Zahl von Kleinhaushalten weiterhin ein Mehrbedarf an Wohnraum.

Der Hypothekenmarkt Schweiz ist 2007 um rund 3% gewachsen. Darin enthalten sind auch Gewerbebau und Grossüberbauungen.

swissinfo und Alexa Clemenz Berger, sda

Rekordverschuldung

In der Schweiz besitzen nur 35% der Bevölkerung ein Haus oder eine Wohnung.

In Immobilien sind insgesamt 1950 Mrd. Franken investiert, schätzt der Hauseigentümerverband (HEV).

Davon sind ein Drittel, d.h. 650 Milliarden, fremdfinanziert, also hypothekarverschuldet.

Pro Kopf der Einwohner entspricht das laut HEV weltweit der höchsten Verschuldung.

Der Grund ist steuertechnischer Art, nämlich der Eigenmietwert, dh. die Besteuerung eines fiktiven Einkommens, das der Eigentümer bei Vermietung seiner Immoblie erzielen könnte.

Dies veranlasst die Immobilienbesitzer, ihre Verschuldung nicht zu reduzieren, weil sie die Zinsen von den Steuern abziehen können.

Lukrativer Markt

Laut HEV liegt die Zinsmarge für Banken beim Hypokreditgeschäft zur Zeit bei rund 2,5% (Differenz zwischen Sparkonto-Verzinsung von rund 0,5% und Kreditzins von 3,5%).

Ein Drittel des Hypo-Geschäfts entfällt auf die 24 Kantonalbanken (CS-Studie für 2006).

Auf die UBS entfällt ein weiterer Fünftel des Volumens.

Die Raiffeisenbank vergibt rund 14% des Hypo-Volumens, die CS 13%.

Rund 8% entfallen auf Migrosbank, Post und weitere.