El ‘boom’ inmobiliario llega a sus límites

En Zúrich, luna llena y ocupación plena. Ex-press

En Suiza, los precios del alquiler aumentan y el valor de los inmuebles también roza el cielo. Simultáneamente, el rendimiento que obtienen los inversores institucionales en el sector financiero es cada vez más bajo.

Pese al ‘boom’ que evidencia, el mercado inmobiliario helvético parece estar llegando al límite. Especialmente en las grandes ciudades donde los problemas de alojamiento generan más tensión que nunca.

“Suiza siempre ha tenido un mercado inmobiliario muy demandado, eso no es ninguna novedad”, explica Regula Mühlebach, directora de la Asociación Suiza de Inquilinos de la Suiza de habla alemana (ASLOCA).

“Pero sí lo es el creciente número de suspensiones de abandono registradas, esto es, los casos en los que los inquilinos reciben la notificación de que deben abandonar sus viviendas porque el inmueble será renovado, y una vez que este proceso concluye, los mismos apartamentos son alquilados a precios mucho más altos”.

“En Ginebra, actualmente, el valor de un alquiler aumenta un 13,5% por el solo por el hecho de regresar al mercado”, confirma Donato Scognamiglio, director de la Oficina del Consejo Inmobiliario (CIFI).

El repunte en el precio del alquiler se incrementa un 12% cuando se trata de Neuchâtel; y en alrededor de un 6,3% en el mercado de Zúrich, añade.

En contrapartida, en cantones como los de Argovia o Solothurn, la diferencia entre los alquileres presentes y los nuevos alquileres es de solo el 1%.

Recompensa a la fidelidad

“Cuando un inquilino decide abandonar las aguas apacibles del arrendamiento, se expone de forma casi segura a las tormentas del mercado”, metaforiza el director de CIFI y sustenta sus palabras en un reciente sondeo realizado por su compañía entre clientes que decidieron finalizar de forma voluntaria sus contratos de alquiler.

En las grandes ciudades suizas es muy costoso cambiar de vivienda. Los inquilinos fieles suelen ser recompensados por el mercado porque su mensualidad ha aumentado solo entre el 7 y el 10% durante los últimos 10 años, añade Donato Scognamiglio.

En la última edición de la publicación Immo-Monitoring, el despacho inmobiliario Wüest & Partner refiere que el mercado de la vivienda en alquiler debe clasificarse en dos grupos.

“Mientras el coste de alquiler de los hogares disponibles ha aumentado sensiblemente en prácticamente todas las regiones durante los últimos trimestres, el precio del alquiler de las viviendas ocupadas y que están vinculadas a la evolución de las tasas hipotecarias, se mantienen estables o incluso han descendido ligeramente”, señala.

Así, a orillas del lago Leman, en Ginebra, Zúrich, Alta Engadina y Basilea el mercado del alquiler reporta más tensiones. Y los problemas son menos evidentes en las regiones rurales de los cantones de Uri o del Jura, lo que, en opinión de ASLOCA, tampoco es un consuelo si se considera que el “70% de los suizos viven en las grandes aglomeraciones”, recuerda Regula Mühlebach.

No hay mercado

En opinión del Tribunal Federal, la más alta instancia judicial del país, Suiza debería contar con una oferta de viviendas en alquiler de mínimo un 2% para hablar de un mercado que funciona correctamente.  Sin embargo, en junio pasado, esta tasa era del 0,94% como media nacional. En la ciudad de Zúrich podían encontrarse solo 57 pisos vacíos.

“Esta situación debe ser considerada como grave tanto en lo económico como en lo social”, apunta Regula Mühlebach, “porque en el caso en el que un inquilino decide un cambio, los propietarios pueden utilizar y abusar de las leyes del mercado”. Esto explica que los incrementos del 13% no sean extraños. De hecho, con frecuencia son incluso superiores.

Por ello, ASLOCA solicita la intervención del Estado que, a su juicio, debe asumir el compromiso de construir viviendas de interés social y trabajar en reformas legales que obliguen a los municipios a reservar territorios para construir viviendas destinadas a alquilarse a precios moderados.

Los inversores sufren

El boom de los precios inmobiliarios y la presión que ejerce una demanda incesante de bienes raíces ha catapultado los precios de la vivienda en Suiza. “Los inversores sufren. Estamos en condiciones de emergencia porque no hay oferta en el mercado. Los precios han aumentado más del 40% en diez años”, destaca Donato Scognamiglio.

“Por ejemplo, para las cajas de pensión es tentador hoy incluir en sus portafolios instrumentos que ofrecen rendimientos brutos del 4% anual, un hecho que es esencialmente negativo”, continúa el director de CIFI. Cabe recordar que en 2009 la mayoría de los rendimientos brutos era todavía del 6,6%.

Los precios de los pisos y casas en venta también han tomado el ascensor. Según la CIFI, han subido un 6,5% y un 5,8%, respectivamente.

Aunque en este caso también se registran grandes diferencias en función de la región y del hecho de que sean bienes ya construidos o nuevos. Por ejemplo, en Zúrich las viviendas usadas se han encarecido un 20%, mientras que las de nueva construcción han subido un 90%.

Atención a la burbuja

El boom de los precios inmobiliarios y la presión que ejerce una demanda incesante de bienes raíces ha catapultado los precios de la vivienda en Suiza. “Los inversores sufren. Estamos en condiciones de emergencia porque no hay oferta en el mercado. Los precios han aumentado más del 40% en diez años”, destaca Donato Scognamiglio.

“Por ejemplo, para las cajas de pensión es tentador hoy incluir en sus portafolios instrumentos que ofrecen rendimientos brutos del 4% anual, un hecho que es esencialmente negativo”, continúa el director de CIFI. Cabe recordar que en 2009 la mayoría de los rendimientos brutos era todavía del 6,6%.

Los precios de los pisos y casas en venta también han tomado el ascensor. Según la CIFI, han subido un 6,5% y un 5,8%, respectivamente.

Aunque en este caso también se registran grandes diferencias en función de la región y del hecho de que sean bienes ya construidos o nuevos. Por ejemplo, en Zúrich las viviendas usadas se han encarecido un 20%, mientras que las de nueva construcción han subido un 90%.

Un tema político

Oliver Wünsch asegura que algunos bancos ya optaron por la prudencia y han virado la estrategia. En las regiones donde se acentúa el boom inmobiliario piden a los clientes una aportación de fondos propios mayor y descuentan de antemano una eventual baja en el valor del inmueble a adquirir.

Pero también existen bancos que solicitan solo un 15 o 20% del valor del inmueble y están dispuestos a financiar el resto.

Según Wünsch, se trata de una cuestión altamente política que, dada la situación que atraviesa el mercado, requiere la intervención del Estado para evitar colapsos futuros.

Immo-Monitoring otoño 2011

La inmigración se mantiene como una de las principales razones de la demanda de vivienda en Suiza, según la publicación del gabinete especializado en bienes raíces Wüest & Partner.

El alcance de los efectos es mucho mayor a lo que se vislumbra a primera vista. Ciertamente, una parte importante de los nuevos inmigrantes tiene un perfil de alta cualificación, pero no por ello todos son directivos que buscan una vivienda de lujo o un chalé en las orillas de un lago.

El repunte en el número de estudiantes extranjeros radicados en Suiza también presión la demanda de inmuebles a buen precio y próximos a los campos universitarios.

Asimismo, los trabajadores fronterizos imprimen cierto impacto sobre el mercado inmobiliario.

En Ginebra, la futura línea ferroviaria directa a Annemasse (Francia) se traducirá seguramente en incentivos adicionales para el desarrollo del mercado inmobiliario.

En el conjunto, la imagen que genera el mercado inmobiliario suizo, según la interpretación de Wüest & Partner, es la de un mercado sin debilidades reales.

Pese a las turbulencias en la bolsa o los mercados de capitales, la crisis de la deuda y el franco suizo no le ha afectado.

Datos clave

La mayoría de los suizos viven de alquiler. Solamente el 39% posee una vivienda de propiedad, la tasa más baja de Europa.

 
España, por el contrario, es el país de la UE con la tasa más alta de propiedad de inmuebles. El 82% de los adultos censados viven en un bien inmobiliario propio o perteneciente a algún familiar.
 
Vivienda de propiedad en otros países europeos, según cifras de Eurostat:
 
Irlanda (79%), Polonia (74%), Grecia (74%), Italia (73%), Reino Unido (70%), Bélgica (68%),  Francia (56%) y Alemania (43%).

(Traducción: Andrea Ornelas)