¿Está aumentando el precio de los alquileres en Suiza?

Inmuebles de alquiler en el municipio de Spreitenbach en la zona metropolitana de Zúrich. © Keystone / Gaetan Bally

La ciudadanía suiza acaba de rechazar una iniciativa popular que pedía vivienda a precio más asequible. El debate en torno a la iniciativa giró sobre la cuestión de si en Suiza los alquileres tienden a subir o a bajar. Hemos investigado al respecto.

Según la Asociación Suiza de Inquilinos, desde hace unos años, los alquileres solo se han movido en un sentido: hacia arriba. “El índice de la Oficina Federal de Estadística muestra que desde 2005 los alquileres han aumentado casi un 18%, mientras que en el mismo período la inflación ha permanecido por debajo del 5%”, escribe la ASLOCA en un comunicado de prensaEnlace externo de junio de 2019. El motivo sería que los intereses inmobiliarios buscan continuamente el mejor rendimiento sin tener en cuenta las necesidades que tienen los inquilinos.  

De hecho, la presión sobre los mercados financieros está llevando a muchos inversores a recurrir al sector inmobiliario. Sin embargo, esto también puede conducir a un exceso de oferta y, por lo tanto, a una bajada del precio de los alquileres.

+ Averigüe aquí por qué hay tantos apartamentos vacíos en zonas metropolitanas, lo que hace que los alquileres bajen.  

Datos contradictorios

Veamos los datos: según el índice de alquileresEnlace externo de la Oficina Federal de Estadística (OFS, por sus siglas en francés), en los últimos años el precio de los alquileres ha subido significativamente. Sin embargo, según algunos índices privados han caído ligeramente.

¿Qué hace que haya esta diferencia? Uno de los motivos es que todos los índices no miden lo mismo.

La Oficina Federal de Estadística formula el precio de los alquileres en base a una muestra, que tiene en cuenta tanto los alquileres a largo plazo (fijados hace años) como los contratos actuales. Por otro lado, los índices publicados por el sector privado muestran la evolución del precio de los apartamentos actualmente disponibles en el mercado.  

Un ejemplo

Mientras que un apartamento de cuatro habitaciones en 1990 costaba una media de 945 francos al mes, en 2017 ese mismo apartamento costaba una media de 1519 francos, según datos de la Oficina Federal de EstadísticaEnlace externo.

Los inquilinos que llevan mucho tiempo pagan menos

En Suiza, el precio de un alquiler fijado por un contrato de arrendamiento no puede aumentarse sin motivo, una renovación, por ejemplo. Así que los inquilinos que llevan durante mucho tiempo en el mismo lugar suelen pagar bastante menos de lo que se cobra hoy por un apartamento similar.   

Por eso se distingue entre los denominados alquileres existentes (para las viviendas alquiladas hace ya mucho tiempo) y los alquileres ofrecidos (los que aparecen en los anuncios inmobiliarios). Cuando el tipo de interés de referenciaEnlace externo baja, las personas que disfrutan de un alquiler del primer tipo pueden incluso exigir que les bajen la renta.

Por qué la bajada de los alquileres no se refleja todavía en las estadísticas

El índice de alquileres del Servicio Federal de Estadística registra tanto el aumento del alquiler tras un cambio de inquilino o una reforma del inmueble, como las bajadas debidas a un ajuste en el tipo de referencia. Así pues, el índice muestra la evolución de los precios del alquiler en el conjunto de la oferta inmobiliaria suizo.

“El aumentos en los contratos más antiguos puede compensar algunas reducciones en los nuevos contratos de arrendamiento”, explica Hans Markus Herren de la OFS. Si el precio de los alquileres ofrecidos ha bajado recientemente, el índice no lo refleja de inmediato.

Conclusión: ¿Suben o bajan los alquileres? Esto depende del índice que usted mire. La reivindicación de ASLOCA es básicamente correcta: la renta del alquiler nominal ha aumentado un 17,9% en Suiza desde 2005. Sin embargo, y según diversas fuentes, los nuevos contratos de alquiler ofertados han bajado ligeramente desde 2016 en distinto grado, dependiendo de la región.

 

Tantas cifras como índices

Los alquileres ofrecidos han aumentado un 0,62% en los últimos doce meses (aunque con grandes diferencias regionales), según el índice del mercado del alquiler de homegate.chEnlace externo. En la ciudad de Zúrich, por ejemplo, los precios subieron un 3,29%, mientras que bajaron un 0,18% en Argovia y un 0,30% en el Jura.

La renta solicitada en los anuncios de las agencias inmobiliarias en 2019 cayó un 0,5%, según el índice de la oferta inmobiliaria suiza en el sitio web de ImmoScout24Enlace externo. Aquí también existen grandes diferencias regionales. Los alquileres ofrecidos cayeron un 1,1% en la región del Lago Lemán y un 1,7% en Suiza Central, mientras que en el Tesino y en el Gran Zúrich aumentaron un 1,9% y un 0,6%, respectivamente.

El meta análisis inmobiliario suizo de Fahrländer Partner RaumentwicklungEnlace externo dice que el precio de los alquileres disponibles ha bajado ligeramente desde 2016.

Finalmente, y según los índices de alquiler de la ciudad de ZúrichEnlace externo, que miden la evolución de los alquileres existentes de los apartamentos de 1 a 6 habitaciones, los precios han aumentado un 3,2% desde 2010.

Trarducción del francés: Lupe Calvo