Um referendo contra aluguéis abusivos

Em Zurique há muitos poucos imóveis livres, um problema comum em todo o país. Keystone / Ennio Leanza

O Parlamento revisou a legislação de aluguel para impedir sublocações abusivas e simplificar rescisões antecipadas para uso próprio do locador. A defesa dos inquilinos se opôs e lançou um duplo referendo. A palavra final cabe ao eleitor no plebiscito de 24 de novembroLink externo.

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O tema não é insignificante. Uma verdadeira exceção na Europa, a Suíça é um país de inquilinos, que representam cerca de 60% da população. Embora muitos desejem adquirir uma propriedade, a escassez de ofertas, os preços elevados e as vias de financiamento dissuasivas muitas vezes constituem obstáculos. Muitos inquilinos, portanto, proprietários do outro lado, e uma legislação de arrendamento para regular suas relações.

Esta lei de arrendamento frequentemente intervém nos detalhes e prevê aluguéis baseados nos custos. Mas o mercado também influencia, especialmente a escassez de moradias em muitas áreas urbanas. Um contexto que incita os defensores dos inquilinos a buscar uma melhor proteção. No entanto, isso não impediu o Parlamento de aprovar, no ano passado, duas alterações à Lei de arrendamento que favorecem os proprietários, propostas por parlamentares de direita.

Modificações em vez de uma reforma global, como inicialmente previsto, o que levou os opositores a falarem de uma tática de salame, “anti-democrática e onerosa”. Além disso, o Conselho Nacional (Câmara dos Deputados) deverá se debruçar no início de 2025 sobre dois outros projetos que visam limitar as contestações de aluguéis abusivos.

O que visa o texto que aborda as sublocações abusivas e será submetido ao povo no dia 24 de novembro?

O texto concede mais liberdade ao proprietário para se opor à sublocação de seu imóvel. Para sublocar sua moradia ou qualquer outro local, o locatário deverá obter o consentimento escrito de seu proprietário e informá-lo sobre eventuais mudanças.

O proprietário poderá recusar a sublocação se ela exceder dois anos ou se não for plenamente informado pelo locatário. Ele também poderá se opor se as condições de sublocação forem abusivas ou se houver inconvenientes significativos, sendo a novidade que esses motivos de recusa não estão explicitamente mencionados na lei. A jurisprudência terá que decidir, se for o caso.

O que prevê a segunda adaptação da lei?

Quando um proprietário vende um imóvel, os contratos de locação em vigor são transferidos ao novo proprietário. Atualmente, este último pode rescindir esses contratos de maneira antecipada (para o próximo prazo legal) se comprovar uma necessidade própria e urgente do imóvel em questão.

Em caso de contestação, os processos podem demorar vários anos. Com o projeto submetido à votação popular, a noção de “necessidade urgente” seria substituída por “necessidade própria importante e atual”, a ser avaliada com base em uma “avaliação objetiva”, que ainda será definida pelo Tribunal Federal.

Quem apoia essas duas adaptações da lei e por quê?

Os setores imobiliários e a direita consideram essas revisões muito específicas e justas, que não concernem aos aluguéis. Eles refutam a ideia de um ataque contra os inquilinos, vendo-as mais como uma clarificação de conceitos já existentes no direito atual.

Hoje, um locador pode esperar até três ou quatro anos após alegar uma “necessidade urgente” antes de poder dispor de seu imóvel, argumentou o senador liberal-radical Philippe Bauer durante os debates no Parlamento.

Mas “as duas adaptações têm consequências extremamente modestas para os inquilinos que agem corretamente”, assegura a Câmara Imobiliária de Genebra. E os direitos de contestação permanecem inalterados para estes últimos.

No que diz respeito às sublocações, a modificação define mais as condições de forma mais clara. Regras claras que são uma garantia de proteção contra abusos tanto para os proprietários quanto para os inquilinos, segundo os defensores do texto.

Transparência e segurança jurídica: é isso que essas modificações trazem, tornadas necessárias, nomeadamente com a generalização da sublocação por meio de plataformas como o Airbnb. Apartamentos são retirados do mercado em detrimento dos inquilinos e, muitas vezes, sublocados com margens significativas, observam os defensores do “sim”.

Os estudantes que vivem em moradias compartilhadas não serão penalizados, garantem eles, pois poderão firmar contratos de aluguel coletivos ou continuar sublocando um quarto sem limite de tempo, desde que o proprietário não imponha nenhuma restrição.

Por que votar sobre essa dupla reforma?

Vendo nela um ataque do “lobby imobiliário”, a Associação de Defesa dos Inquilinos (Asloca) acionou o instrumento do referendo e obteve as assinaturas necessárias.

Durante os debates no Parlamento, seu presidente, Carlo Sommaruga, considerou que a reforma não responde a nenhuma necessidade. Segundo ele, ela apenas complica as relações entre inquilinos e proprietários. Um ponto de vista que não está longe de ser compartilhado pelo Conselho Federal (n.r.: um colegiado de sete ministros que toma suas decisões através de consenso), que se posiciona no campo do “não”, considerando a dupla reforma injustificada e até desproporcional.

Os opositores – com a esquerda e os sindicatos à frente – percebem nela um desmantelamento dos mecanismos de proteção dos inquilinos, especialmente contra rescisões abusivas. Eles argumentam que os proprietários poderão rescindir contratos de forma mais fácil, deixando-lhes uma margem de manobra excessiva, inclusive para aceitar ou recusar sublocações.

A União dos Estudantes da Suíça também apoia o “não”, argumentando que a dupla reforma deteriora “massivamente as condições de (sub)locação para os estudantes”.

Para a Asloca, os aluguéis deveriam ter diminuído nos últimos anos, dado os baixos juros. O oposto aconteceu. Bilhões foram perdidos pelos inquilinos. “Os proprietários desfrutam de rendimentos indecentes e se aproveitam para aumentar os aluguéis muito além dos limites permitidos, especialmente no momento da troca de inquilinos”, afirma a associação.

Em resumo, os opositores à essa dupla reforma acusam os proprietários de querer facilitar as rescisões para tirar proveito da escassez de moradias e alugar novamente a preços muito elevados. Eles também veem um risco crescente de especulação sobre a venda de imóveis destinados à locação.

Os suíços residentes no exterior são afetados pelas modificações propostas?

Sim, isso afeta os inquilinos na Suíça que, durante sua estadia no exterior (por motivos profissionais, estudos ou outros), desejam sublocar seu imóvel para não terem que rescindir seu contrato de aluguel. A sublocação por até dois anos continua permitida. Além desse período, eles poderão entrar em acordo com o proprietário para decidir sobre condições mutuamente aceitas.

Edição: Samuel Jaberg

Adaptação: Karleno Bocarro